2023 부동산 법인 취득세 중과 세금 – 법인추가과세

최근 개인보다는 부동산 법인을 세워서 주택을 취득하려고 하시는 분들이 많습니다. 이 때 부동산 법인 취득세와 법인추가과세라는 개념을 정확히 알고 투자해야 추후 손실을 보지 않을 수 있습니다.

현재 개인으로서 주택에 투자하기가 아직까지는 어려운 상태입니다. 다주택자에 대한 중과세가 해제되고 있지 않기 때문입니다. 특히 4주택 이상으로 주택을 취득할 때 취득세가 6% 까지 적용되고 있습니다. 물론 지난 개정안 전의 12% 보다는 절반으로 줄어들긴 했지만, 여전히 쉽지 않습니다.

그래서 부동산 법인으로 투자를 시작하려는 분들이 있습니다. 물론 법인으로서의 투자도 여전히 6% 의 세율이 부과됩니다만, 이후 양도세 측면에서 개인보다는 법인이 유리한 측면이 있어 그런듯 하네요.

이번 글에서는 부동산 법인 취득세를 포한한 세금에 대해서 살펴보고 법인추가과세라는 특별한 세금에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

이 글은 현재의 제도를 반영한 글로서 추후 업데이트를 하겠지만, 적용 규정은 본인이 스스로 판단하셔야 합니다.

부동산 법인 세금

부동산 법인 세금은 개인과 비슷하게 과정별로 부과됩니다. 취득, 보유, 양도 세단계로 구분되며 각 단계별로 세금의 종류가 다릅니다.

부동산을 보유하면서 임대소득을 얻는 경우도 있는데, 이때도 개인은 종합소득세를 내면 되지만, 법인은 법인세를 내게 됩니다. 이외 양도 할 때는 양도소득세를 내는 건 동일하지만, 법인은 법인추가과세라는 별도의 세금을 내는데요. 이 부분이 개인과 법인의 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.

시기개인법인
취득취득세취득세
보유재산세, 종합부동산세재산세, 종합부동산세
임대종합소득세법인세
양도양도소득세법인세, 부가세, 법인추가과세

부동산 법인 취득세

개인과 법인 주택수

개인으로서 부동산을 취득할 때는 세대를 구성하는 세대원이 보유한 모든 주택수를 합산하여 취득세율을 결정합니다. 따라서 부동산 취득 전에 반드시 가족 구성원이 보유한 주택이 몇 채인지를 꼭 확인해야 합니다.

예를 들어 부모님이 1채를 가지고 있고, 본인이 1채, 동생이 1채를 가지고 있는 상태에서 내가 1채를 더 매수한다면 이는 4주택째가 되기 때문에 최고세율인 6% 를 내야 합니다. 같이 거주하지 않는다고 해서 부모님이나 동생의 주택수를 빼고 계산하는 경우가 많은데, 이를 매우 조심해야 합니다. 주택을 취득하기 전에 반드시 세무사를 통해서 취득세가 얼마가 될지를 미리 알아보는 것을 추천합니다.

요새는 네이버 엑스퍼트 같은 플랫폼을 통해서 간단한 세무서비스를 저렴하게 이용할 수 있는 방법들이 많습니다. 이를 잘 이용해서 내가 얼마를 내게 될지를 미리 알아봐야 합니다.

반면 법인의 경우 개인이 가진 주택과 개수를 합산하지 않습니다. 내가 주택을 10채를 가지고 있어도 법인은 그 자체로 보유갯수를 따지기 때문에 개인과 법인의 주택수는 서로 합산되지 않습니다.

법인 취득세율

현재(2023년 6월 10일 기준)의 개인과 법인의 취득세율은 아래의 표와 같습니다. 다만 개정안이 적용되어 이의 절반으로 줄어들 예정이니, 이 점 참고하여 매수하시면 되겠습니다.

구분조정대상지역비조정대상지역
1주택자1~3%
2주택자8%1~3%
3주택자12%8%
4주택자 이상12%
법인12%

법인 취득세율 중과

2020년 8월 12일 이후 법인이 유상으로 주택을 취득하는 경우 주택수나 조정지역과 상관없이 무조건 12% 의 취득세율이 적용되고 있습니다. 여기에 사이즈에 따라 교육세 + 농어촌특별세가 부과되어 최고 13.4% 의 세율이 나오게 됩니다.

물론 현재 최대 6% 까지의 세율만 적용되도록 개정안이 발표되었지만 아직 의회를 통과한게 아니라서 지금 법인이 주택을 매수하면 무조건 12% 를 내야 합니다. 추후 개정안 발효시 이전에 낸 12%를 환급해준다고 하네요.

법인 취득세 중과 예외

이렇게 12% 의 높은 세율을 부과하는 의도는 명확합니다. 법인으로서 주택을 취득하지 말라는 뜻이죠. 사업을 해야지 부동산 투자를 해서 돈 벌 생각을 하지 말라는 것입니다. 또한 자꾸 대도시 내로 들어올 생각 말고 그 외에서 법인사업을 하라는 것입니다. 수도권 집중현상을 줄이고 법인을 대도시 외로 이전시켜 세수를 고르게 분배하려는 의도인 것입니다.

따라서 법인이 부동산을 취득하면 굉장히 높은 세율이 중과되는 것이 기본입니다. 다만, 이 규정에도 예외가 적용됩니다. 법인 취득세율 중과가 적용되지 않는 경우도 다음과 같습니다.

일단 시가표준액(공시지가) 1억원 이하의 주택과 60㎡ 이하의 사원용 주택 등을 취득하면 중과에서 제외되어 일반 세율 1.1% ~ 3.5%가 적용되게 됩니다. 이외 대도시 내, 혹은 대도시 외의 법인이 5년이 경과되었는지에 따라서 결정됩니다.

부동산 법인 취득세중과 예외에 대해서 설명하는 이미지입니다.

이처럼 부동산법인 취득세 중과를 피하는 조건은 5가지가 있습니다.

  1. 대도시외에 법인을 설립할 것
  2. 대도시내의 법인이라면 대도시외 보둥산을 취득할 것
  3. 대도시의 상가나 오피스 등은 개인 명의로 취득할 것
  4. 대도시내 5년 이상 경과한 법인을 인수하여 그 법인으로 취득할 것
  5. 대도시내 공시가격 1억원 이하의 주택을 취득할 것

이중에서 가장 중요한 5번을 다시 한번 살펴보겠습니다.

법인이 시가표준액 (공시가격) 1억원 이하의 주택을 구입하는 경우 취득세 중과요건이 배제됩니다. 즉, 12%가 적용되지 않고 일반세율인 1.1% ~ 3.5%가 적용됩니다.

  • 대도시에 소재한 법인이 설립한지 5년이 경과되었고, 공시지가 1억원 이하의 주택을 매수하는 경우
  • 대도시 밖에 소재한 법인이 공시지가 1억원 이하의 주택을 매수하는 경우

물론 이 때에도 관리처분계획인가 및 정비구역지정이 된 재개발 재건축 물건은 1억원 이하라도 중과세 배제 요건을 충족시키지 못하기 때문에 12%의 세율을 적용받게 됩니다.

법인소재지법인설립연한1억원 이하주택1억원 초과 주택
대도시5년 이상취득세 1%취득세 12%
5년 이하취득세 12%
대도시 외취득세 1%

부동산 법인추가과세

부동산 법인은 부동산 양도시에 양도소득세 대신 법인세를 납부합니다. 법인세율은 총매출이익이 2억원 이하인 경우 과세표준의 10%를 내게 되는데요. 법인의 매출에서 필요경비를 뺀 것이 과세표준으로 계산되고 세율은 최소 10% ~ 25% 까지 냅니다면 현장에서 200억 초과의 과세표준이 나오는 경우는 거의 없으므로 최고 20% 라고 보면 됩니다. (대부분 10%를 적용받는 부동산 법인이 많습니다.)

그런데, 법인세만 내면 종결된다고 생각하는 분들이 많습니다. 그렇지 않습니다. 부동산 법인은 법인세 뿐 아니라 양도차익의 20%에 해당하는 금액을 별도로 납부해야 하는데요. 이 세금을 법인추가과세라고 합니다.

20년까지는 법인추가과세율이 10%였으나 21년부터는 20%로 늘어났습니다. 법인에 대한 압박이 추가로 들어간게 아닌가 싶기도 합니다.

  • 법인이 주택이나 별장, 분양권, 입주권등을 양도할 때 : 20% 추가과세
  • 비사업용 토지 : 10% 추가과세

만약 법인이 양도차익이 3,000만원을 보고 매도한 경우에는 법인세 10% 인 300만원 + 법인추가과세 20% 인 600만원으로, 총 900만원 정도의 세금을 내야 합니다. 지방소득세를 합하면 990만원을 세금으로 내야 하는 것이겠죠.

이 세율은 고정이기 때문에 어떤 방식으로 낮출 방법은 없습니다. 따라서 과세표준을 구할 때 빠지는 경비처리율을 높이는 것이 핵심입니다. 대표자의 월급이나, 차량, 그 외 기타 비용을 최대한 높게 잡아 과표를 줄여야 하니 세무사와 상담하는게 좋습니다.

주택 외 부동산 취득세율

부동산 법인이 직접 사용하기 위해 빌딩이나 상가를 매수하는 경우에도 취득세는 중과됩니다. 다만, 이 경우 법인의 소재지가 어디인지와 설립한지 얼마나 되었는지가 매우 중요합니다.

취득세 중과

지방세법에 따르면 법인의 소재지가 대도시(과밀억제권역) 이면서 설립한지 5년 이내에 취득하는 경우 취득세를 중과합니다. 두 조건이 모두 충족되야 합니다. 따라서 대도시 외에 법인이거나, 혹은 5년이 경과한 시점에서 부동산을 취득하면 취득세가 중과되지 않고 표준세율이 적용됩니다.

표준세율은 4%, 중과세율은 8% 입니다.

취득세 중과에서 제외되는 꼬마빌딩의 모습입니다.

부동산 법인 취득세 12% 는 “주택”에 대해서만 적용된다는 것이 핵심입니다. 이외의 부동산 종류인 토지, 오피스텔, 상가, 도로, 지산 등등의 재산세가 부과되지 않는 부동산의 경우 소재지 조건과 설립기한 조건을 충족하면 취득세 표준세율을 적용받습니다.

주의할 점은 오피스텔인데요. 오피스텔을 임대해주거나 혹은 본인이 직접 거주하면서 전입신고를 했다면 주택분 재산세가 부과되었을 것입니다. 이 경우 취득세 또한 주택분으로 취급받아 12%를 내야 하니 이점은 유의해야 합니다. 기관에서 실사를 나올 때도 있습니다. 이 때 집안에 거주한 흔적이 있어나 하면 전입신고와 무관하게 주택분 재산세 + 취득세도 12% 까지 적용받으니 조심하세요.

취득세 계산방법 및 계산기 (위택스)

취득세 신고방법

부동산 거래계약서 신고

부동산 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 지자체에 신고합니다. 공인중개사법에 따라서 중개사가 거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 해당 공인중개사가 신고합니다. (공인중개사법 제 2조 제 4항)

취득세 신고

취득세 신고는 취득일로부터 60일 이내에 신고합니다. 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, 분양계약서(사본), 잔금납부영수증 등등이 필요합니다. 이 부분은 거래계약당시 참여한 법무사에게 일임하면 편리합니다.

등기신청

잔금일로부터 60일 이내에 주택소재지 관할 등기소에서 등기신청을 합니다. 취득세 신고와 등기신청을 동시에 하며 법무사에게 일임하면 좋습니다. 등기신청서, 부동산 매매계약서, 취득세납부 영수증, 국민주택채권매입증을 준비하면 됩니다.

마치며

이상으로 부동산 법인 취득세 세금과 법인추가과세에 대해서 알아보았습니다. 12% 의 높은 세율과 양도차익의 20% 법인추가과세에 대해서 명확히 알고 매수매도해야 손실을 보지 않을 수 있습니다. 모두 세금을 잘 알고 거래하시기를 바랍니다.

2023년 부동산 취득세 중과세율

끝.

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