2023 부동산 공시가격 공시지가 뜻 차이점

부동산 관련 뉴스를 보다보면 공시가격 공시지가라는 말이 나옵니다. 나라에서 매긴 땅의 가격 혹은 주택의 가격이라고 이해하면 편합니다. 주로 주택의 세금을 계산하기 위해서 땅과 집의 가격을 매겨놓은 것입니다. 이름이 다른 것처럼 서로 다른 용도로 쓰입니다. 물론 모르는 사람이 많고 안다고 하더라도 겉핧기 식으로 알기 때문에 이 둘의 차이점을 정확히는 모릅니다. 저도 그렇습니다.

오늘은 부동산 공시가격 공시지가에 대해서 알아보고 어디서 찾아볼 수 있는지 알아보겠습니다.

공시가격 공시지가

공시지가

공시지가에는 땅지地 가 들어가 있습니다. 따라서 땅의 가격이라고 할 수 있습니다. 매년 정부에서 토지의 가격을 조사해서 발표하는데, 이 가격이 바로 공시지가입니다. 당신이 가진 땅의 단위면적당 가격은 얼마입니다. 다로 정부에서 정해서 알려주게 됩니다. 땅 주인은 그 가격을 토대로 세금을 납부하게 되구요.

공시지가에도 두가지 종류가 있습니다.

  • 표준지 공시지가
  • 개별 공시지가

표준지 공시지가

매년 1월 1일이 되면 국토교통부장관 이름으로 전국의 “표준적으로 가격 감정이 필요한 땅” 54만 필지에 대해서 단위면적당 가격을 공시하게 됩니다. 이렇게 조사대상이 되는 땅을 표준지라고 하며, 이 땅의 가격을 표준지 공시지가라고 합니다.

2022년 기준으로 우리나라 전국에는 3,459만 필지가 존재합니다. 54만 필지면 이중의 1.5% 정도입니다. 표준지가 너무 적다는 이야기도 있고, 실제 적은 수의 표준지 때문에 문제가 생긴 경우도 있습니다.

표준지 공시지가는 감정평가법인이 조사하고 평가한 다음 제출하면 소유자, 시와 군,구 담당부서의 의견을 듣고 중앙부동산가격공시위원회에서 확정하게 됩니다. 뭔가 잘 조사되고 잘 결정될 거 같지만, 54만 필지를 모두 확정해야 하기 때문에 제대로 된 조사가 이루어지기는 어렵다고 하네요.

표준지 공시지가가 중요한 이유

표준지 공시지가가 중요한 이유는 세금 때문입니다. 우리나라의 부동산은 개인이나 나라의 것인 경우가 100%입니다. 재산을 보유하면 재산세를 내게 됩니다. 따라서 땅을 보유한 개인은 세금을 내야 하는데, 공시지가에 맞추어 재산세가 결정됩니다. 공시지가가 높으면 높은 세금을 내게 되는 것이죠.

또한 재산세를 얼마를 내냐에 따라 건강보험료가 책정됩니다. 아예 건강보험료를 안내면서 피부양자로 있다가 재산세를 내게 됨으로서 피부양자 자격이 박탈되는 경우도 발생합니다. 이처럼 공시지가는 땅의 가격을 말할 뿐이지만 그에 따른 후폭풍이 크기 때문에 토지 소유자들은 공시지가의 상승을 반기지 않습니다.

보유할때는 낮은 가격으로

당연히 재산세는 조금 내는게 좋습니다. 따라서 토지 보유자들은 공시지가가 오르는 것을 좋아하지 않습니다. 시장에서 매도할 때는 공시지가와는 관계없이 주변의 토지 거래를 참고하여 거래되기 때문에, 현재의 공시지가가 그대로 유지되기를 바라는 소유주들이 많습니다.

또 괜히 재산세가 많아져서 그에 따른 피부양자 박탈이라도 되면 안나가도 되던 비용이 한달에 수십만원씩 나가는 경우도 생기기 때문에, 가급적이면 그대로 유지되었으면 하는게 소유주들의 마음이겠죠.

개별공시지가

매년 1월1일 표준지공시지가가 나오면 그걸 기반으로 지방자치단체에서 표준지를 제외한 나머지 필지에 대한 가격을 결정합니다. 당연히 다 조사할 필요도 없고 그럴만한 방법도 없으니 일정한 공식에 의해서 정하게 되는데요. 이를 토지가격비준표라고 합니다.

생각해보세요. 전국의 모든 필지 3,490만여개에 대해서 모두 가격 조사를 하는 것은 결코 만만한 작업이 아닙니다. 국공유지를 제외하고서라도 3,350만 필지가 존재하기 때문입니다. 그래서 표준지로 지정한 54만개가 기준이 되는 것이고, 나머지는 토지가격비준표를 이용해서 산정하게끔 된 것입니다.

토지가격비준표

이는 표준지와 비표준지간의 가격 비율을 구하기 위해서 고안된 방법입니다. 토지별 특성을 행렬표의 형태로 작성하여 세로방향은 표준지의 특성을, 가로방향은 대상필지의 특성을 선택해서 그 비율을 표준지의 가격에 곱하면 피표준지의 가격을 구할 수 있게 되는 것이죠.

표준지/대상필지저지평지완경사급경사고지
저지1.001.021.000.710.70
평지0.981.000.980.700.68
완경사1.001.021.000.710.70
급경사1.411.441.381.200.99
고지1.241.301.431.051.00

위처럼 가로 세로 숫자들이 포함되어 있는 표가 바로 토지가격비준표입니다. 이 숫자들을 배율이라고 하면 배율은 지역별로 다 다릅니다. 예를 들어 서울과 수원의 배율이 다르다는 것이죠.

이 표를 사용하는 방법은 심플합니다.

우선 인근 유사한 표준지의 가격을 구합니다. 제곱미터당 10만원라고 합시다. 이 때 표준지와 가격을 구하려는 대상필지가 같고, 오직 경사도만 다르다고 할 때 해당하는 값을 구해서 표준지 가격에 곱하는 것입니다. 표준지는 평지이고 대상필지가 급경사라면 배율은 0.70이 되고, 개별토지의 가격은 아래와 같이 구합니다.

  • 10만원 /㎡ x 0.70 = 7만원 /㎡

토지가격비준표 항목들

어떤가요 쉽죠? 물론 실전에서는 땅의 경사도만 평가하지는 않습니다. 총 18개의 항목이 평가됩니다. 구체적인 비준표의 항목들은 아래와 같습니다.

  1. 지목
  2. 면적
  3. 용도지역
  4. 용도지구
  5. 기타제한구역
  6. 도시계획시설
  7. 농지구분
  8. 비옥도
  9. 경지정리
  10. 임야
  11. 토지이용 상황
  12. 고저
  13. 형상
  14. 방위
  15. 도로접면
  16. 도로거리
  17. 철도/고속도로 등
  18. 폐기물/수질오염등

이걸 우리가 계산할 필요는 없습니다. 다 공무원들이 할 일이죠. 이렇게 구해진 개별공시지가에 대해서 재산세를 내게 되는 것입니다. 참고로 토지가격비준표는 토지보상금을 위해서도 활용되니만큼 이런게 있다 정도는 알아두는 것이 좋겠습니다.

공시가격

공시가격은 토지와 그 위에 세워진 주택의 가격을 평가하여 공시하는 것을 말합니다. 공시지가가 땅만의 가격이었다면 공시가격은 땅과 건물의 가격을 모두 평가하여 가치를 매기는 방법입니다. 공시가격 공시지가를 구분하는 것은 집을 포함하는지 아닌지입니다.

크게 3가지로 나뉩니다.

  • 공동주택 공시가격
  • 표준단독주택 공시가격
  • 개별단독주택 공시가격

여기에서 보이는 표준, 개별의 의미는 다음과 같습니다. 전국의 모든 땅과 집을 조사할 수 없기 때문에 샘플만 뽑아서 조사한 것을 표준이라고 하며, 이는 중앙정부가 조사하게 됩니다. 표준을 기준으로 나머지 땅과 집의 가격을 계산하는데 이를 개별이라고 하며 각 지방자치단체에서 조사하게 됩니다.

다만, 공동주택 즉 아파트, 연립, 다세대 주택에 대해서는 표준과 개별 구분없이 모두 중앙정부에서 조사하고 결정합니다. 그만큼 아파트가 나라경제에 미치는 영향이 크다는 얘기겠죠.

공동주택 공시가격

공동주택의 종류에 대해서 설명하는 그림입니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 공동주택에 해당합니다. 단독주택과 비교하여 여러가구가 살고 있는 주택을 공동주택이라고 하죠. 집합건축물대장에 등재되어 있고 전유부분의 용도가 주택법에 의해 앞서 말한 3가지 종류의 주택에 해당하는 경우 이를 공시대상으로 삼게 됩니다.

이러한 공동주택 공시가격은 국민들의 가장 큰 관심을 모으는 부분입니다. 매년 1월 1일 국토교통부장관이 적정가격을 조사하고 산정하여 공시하게 되는데요. 연중에 만들어진 주택에 대해서는 6월 1일에 추가 공시합니다. 한국부동산원 공동주택공시가격 조회 사이트에서 조회할 수 있습니다.

이 가격은 통상적으로 시장에서 정상적인 거래가 이루어져 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 조사하여 산정합니다. 매매자료에 더해 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등을 활용하지만, 호가 위주의 가격은 반영되지 않도록 조심하고 있다고 하네요.

열람 사이트에서는 이렇게 확인이 가능합니다. 공시가격은 오픈되어 있기 때문에 남의 집도 확인할 수 있습니다. 친구네 집이 얼마라고 이야기한다면 공시가격을 보고 이야기하자고 하면 됩니다.

공동주택 공시가격을 열람하는 화면입니다.

참고로 아파트와 주택, 다세대주택의 경우 다음과 같은 조건을 가지고 있어야 합니다. 이 셋을 구분하는데 가장 중요한 요소는 바로 면적입니다.

  • 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
  • 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고 층수는 4층 이하인 주택
  • 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡를 이하이고 층수는 4층 이하인 주택

연립과 다세대를 구분하는 조건이 바로 660㎠ 인데, 이는 199평 정도가 됩니다. 즉, 각 층별로 바닥면적의 합계가 200평을 넘아가면 연립주택이고 그 이하면 다세대주택이 됩니다. 물론 두 케이스에서도 4층을 넘어간다면 그건 아파트가 되는 것입니다.

표준단독주택 공시가격

앞서 이야기한 아파트와 다세대, 연립주택을 제외한 단독주택들을 23만호를 대상으로 가격을 조사하여 공시하는 제도입니다. 전국의 모든 단독주택이 대상이 되는게 아니라 표준으로 지정된 주택들에 대해서 조사하입니다. 표준 주택가격은 420만 가구를 대상으로 하지만, 이걸 다 할 수는 없어서 지역이나 용도에 있어 대표성이 있는 20만 가구를 추려서 산정합니다.

한국감정원과 민간 감정평가사들이 매년 1월 1일 조사하고 평가하면 중앙부동산가격공시위원회에서 심의하고 최종 결정하게 됩니다. 이 가격은 뒤에 다룰 개별단독주택 공시가격의 결정에 영향을 미치게 됩니다.

단독주택에는 다가구가 포함됩니다. 다가구는 다세대나 연립과 비슷하게 보여서 공동주택이 아닌가할 수도 있습니다. 그러나 다가구 건물은 호수별로 개별 등기가 불가능하며 모든 호실이 건물 주인 한 사람 이름으로 등기가 되어 있습니다. 한 집에 여러 가구가 들어가서 산다고 보면 되겠습니다.

다세대와 다가구의 차이는 아래와 같습니다.

다세대다가구
660㎡ 이하
(199평 이하)
660㎡ 초과
(199평 초과)
4층 이하3층 이하
개별등기 가능개별등기 불가
호수별 소유가능호수별 소유 불가

중앙부동산가격공시위원회란?

우리가 흔히 잘 알고 있는 부동산공시지가 알리미 사이트를 운영하는 바로 그곳이 중앙부동산가격공시위원회입니다. 이곳은 공시가격 공시지가 두 개를 모두 결정하는 곳입니다.

  1. 중앙부동산가격공시위원회는 위원장을 포함한 20인 이내의 위원으로 구성됩니다.
  2. 위원회의 위원은 기획재정부. 행정안전부. 농림축산식품부 및 국토교통부 등 중앙행정기관의 장이 지명하는 6인 이내의 공무원과 다음에 해당하는 자 중 국토교통부장관이 위촉하는 자가 되며 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례 연임할 수 있습니다.
    • 고등교육법에 따른 대학에서 토지. 주택 등에 관한 이론을 가르치는 조교수 이상으로 재직하고 있거나 있었던 사람
    • 판사. 검사, 변호사 또는 감정평가사의 자격이 있는 사람
    • 부동산가격공시 또는 감정평가 관련 분야에서 10년 이상 연구 또는 실무경험이 있는 사람

개별단독주택 공시가격

표준단독주택의 가격을 바탕으로 지자체에서 나머지 단독주택에 대한 가격을 결정하는 제도입니다. 이를 통해 주택 보유자들의 재산세와 종합부동산세 등이 결정되기 때문에 굉장히 민감한 문제입니다. 따라서 공시가격은 두번의 소유자 의견 수렴을 거칩니다. 다만, 소유자의 의견이 항상 반영되는 건 아닙니다. 저의 경우도 두번이나 의의제기를 해봤지만 쓸데 없는 소리 하지 말라면서 그냥 결정해버리더라구요.

모든 공시가격은 일사편리 부동산정보조회시스템에서 확인이 가능합니다.

서울특별시부산광역시대구광역시인천광역시
광주광역시대전광역시울산광역시세종특별자치시
경기도강원도충청북도충청남도
전라북도전라남도경상북도경상남도
제주특별자치도

공시가격 공시지가 사용처

공시가격 공시지가가 사용되는 곳은 엄청나게 방대합니다. 재산세와 종합부동산세 같은 부동산 보유세의 부과기준이 됩니다. 기초노령연급수급자의 판단기준이 되기도 하며, 건강보험료의 산정 기초 자료로 쓰이기도 합니다.

때문에 공시가격 공시지가가 상승하면 세금부담이 커지게 되고, 부동산 소유자들의 반발이 심해질 수 밖에 없죠. 반면 이렇게 세금의 조절 장치로 쓰일 수 있다 보니 정부에서는 부동산 경기를 활성화하거나 과열된 경기를 식히는 용도로 공시지가와 공시가격을 사용하기도 합니다.

정부에서 부동산 경기를 조절하는 수단은 2가지가 있습니다. 공시가격 공시지가 현실화율을 조절하는 것과 공정시장가액비율을 낮추는 것입니다.

공시가격 현실화율 낮추기

공시가격 공시지가는 실제 시장에서 거래되는 시세와는 차이가 있습니다. 당연히 시세가 더 높을 수 밖에 없겠죠. 물론 최근에는 집값의 급격한 하락으로 공시가격이 시세를 웃도는 현상도 발생하긴 했습니다만 일반적으로는 시세가 높은게 정상입니다.

공시가격은 시세 대시 50% ~ 70% 정도 수준입니다. 때문에 이를 높여야 한다는 의견이 꾸준히 있었고, 문재인 정부시절 공시가격 현실화정책을 통해서 2030년까지 시세대비 공시가격 비율을 90% 까지 높인다는 목표를 가지고 진행해오고 있었습니다.

현재는 부동산 시장 침체, 글로벌 경기 침체 등에 의해 현실화율은 71.5% 정도에 머물고 있는데요. 이 현실화율이 높아지면 실제 시세에 가까워지는 것이기 때문에 세금이 늘어나게 되고, 낮아지면 세금이 낮아지게 됩니다.

공정시장가액비율

세금을 부과할 때는 가격에 세율을 곱해서 세액을 계산하지 않습니다. 공시가격 공시지가에 공정시장가액비율이라는 것을 곱해서 과세 표준을 구하고 거기에 세율을 곱하여 세액을 계산하게 됩니다.

대표적인 보유세로는 재산세와 종부세가 있는데, 각각 60% 와 100% 의 공정시장가액비율을 적용하게 됩니다. (2022년 기준)

  • 과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율

만약 6억원의 공시가격의 아파트가 있다면 재산세 과세표준은 3억 6천만원이 되며, 종부세 과세표준은 6억원이 됩니다. 이중 종부세 공정시장가액비율은 2018년까지 80% 비율이었으나 19년부터 5%씩 향상하여 2022년부터는 100%가 적용되고 있습니다. 올해는 공시가격 공시지가가 어떻게 정해질지 궁금하네요.

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