2023년 부동산 취득세 중과 세율 계산기 증여취득세

부동산에 관련된 세금은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등으로 굉장히 다양하며 여러 기준으로 분류하기도 합니다. 부동산을 살 때 내야 하는 취득세와 보유할 때 내는 재산세 그리고 일정 금액을 넘어선 부동산을 다수 보유했을 때 내야 하는 종합부동산세, 그리고 부동산을 팔 때 내야 하는 양도소득세 등 일련의 과정에서 여러 종류의 세금을 내야 하죠.

부동산 취득세와 양도소득세는 거래하는 과정에서 발생하기에 거래세라고 하며, 재산세와 종부세는 가지고만 있어도 세금이 부과되기 때문에 보유세라고 부르기도 합니다. 종부세와 양도세는 중앙정부에 내는 국세이며, 취득세와 재산세는 지방정부에 내는 지방세입니다. 이처럼 세금을 나누는 기준은 여러가지가 있습니다.

이번 포스팅에서는 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금에 대해서 알아보고 계산기 사용법과 중과세 여부에 대해서 알아보겠습니다.

부동산 취득세

취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금으로서, 지방정부에 내는 지방세 중 하나입니다. 집이나 땅, 상가 등 모든 부동산을 취득하게 되면 반드시 취득세를 내게 됩니다. 취득세는 부동산을 취득하는 시점에 부과됩니다. 일반적인 거래, 즉 유상취득의 경우 계약 잔금일과 등기날짜 중 빠른 날이 취득일자가 됩니다. 통상적으로 잔금일에 법무사가 등기를 하기 마련이기 때문에 같은 날짜일 가능성이 높습니다. 따라서 취득일은 잔금일이라고 보면 좋습니다. 법무사에게 대행을 맡기면 취득신고, 취득세 납부, 등기 대행 등을 알아서 해주기 때문에 편리합니다.

취득세 납부기간 미납 가산세

취득세 납부는 원래 취득일자로부터 60일 이내에 해야 합니다. (대행을 맡기면 바로 납부해줍니다.) 만약 상속등을 통한 취득이라면 갑자기 일어난 일이므로 준비할 시간을 주어서 6개월 이내에 납부를 완료하면 됩니다. 납부 기간을 넘어가면 신고가산세 20% 가 더 추가됩니다. 여기서 더 지연된다면 납부지연가산세 (취득세x납부지연일수x0.022%) 가 추가로 과세되기 때문에 빨리 내는 게 좋습니다.

  • 납부일 : 취득일로부터 60일 이내 (상속의 경우 6개월 이내)
  • 가산세 : 미납가산세 20%, 납부지연가산세 매일 0.022%

취득세율

현재의 취득세율 구조는 조정지역이냐, 1주택이냐 이상이냐, 법인이냐 개인이냐에 따라서 달라집니다.

  • 지역구분 : 조정 or 비조정
  • 주택수 : 1주택, 2주택, 3주택이상
  • 매수주체 : 법인이냐 개인이냐

가장 기본적인 세율은 1% ~ 3% 로 부과됩니다. 매수 가격이 6억 이하이냐 9억 초과냐에 따라서 그리고 면적인 85㎡ 이하냐 59㎡이상이냐에 따라서 달라지긴 하지만, 주택을 1채 취득할 때는 최고 3%의 세율이 적용된다고 보면 됩니다.

1세대 1주택 취득세율 표입니다

취득세율 중과세

만약 2주택을 취득하려면 중과세가 적용됩니다. 기존 1~3% 인 세율에서 중과세가 적용되면 최대 6% 까지를 취득세로 내게 되는 방안이 유력한데요. 이게 아직 법안이 통과되지 않아서 적용은 안되고 있습니다. 현재는 기존과 동일하게 8% ~ 12% 까지 중과세가 적용되는 안이 적용되고 있고, 만약 개정 법안이 국회를 통과하면 2022년 12월 21일 거래건부터 소급되어 적용될 예정입니다.

현재 3주택자가 주택 한채를 더 구매해서 4주택자가 되면서 내야 하는 취득세는 12%입니다. 1억원짜리 집을 산다면 최소 1,200만원의 세금을 내야 하는 상황입니다. 물론 이게 6%까지 떨어질 예정입니다만 아직 적용되지 않았기 때문에 취득한다면 세금은 일단 내고 나중에 환급받게 될 것입니다. 개인으로 다주택자가 되는게 어려운 상황입니다.

취득세 중과세율표입니다.

취득세 중과배제

2023 취득세 중과배제 되는 조건을 만족하면 기존 최대 12% 의 취득세율 대신 1~3%의 기본 취득세율만 적용되는 경우도 있습니다. 구체적으로 다음과 같습니다.

  1. 농어촌 주책 (공시가 6,500만원 이하)
  2. 공시지가 1억원 이하주택
  3. 3년이상 어린이집으로 사용한 주택
  4. 5년 이내 상속한 주택
  5. 생애최초주택 구매

이중 5번 생애최초구매시 나이나 혼인 여부와는 관계 없이 취득가액이 1억 5,000만원 이하인 경우 취득세를 200만원 한도로 100% 감면해주는 제도가 시행중입니다. 주택가격이 3억원 이하(수도권의 경우 4억원) 라면 50%까지 감면받을 수 있다는 장점도 있습니다.

만약 4억원짜리 주택을 매수하면 세율은 1%가 적용됩니다. 지방교육세까지 포함한다면 내야 하는 취득세는 다음과 같습니다.

  • 4억원 x 1% = 400만원
  • 400만원 + 40만원(지방교육세) = 440만원

생애최초구매한다면 440만원에서 200만원이 면제되어 실제 내야 하는 금액은 240만원만 내면 됩니다. 만약 7억원짜리 집을 매수한다면 어떨까요? 우선 적용되는 세율을 구해봅시다. (공식에 의해서 구하면 됩니다.)

  • 7억원 x 2 x 3억원 – 3 = 1.67%
  • 7억원 x 1.67% = 1,160만원 + 116만원 (지방교육세)
  • 취득세 = 1,283만원

생애최초 취득일 경우 200만원 감면받아서 1,083만원을 내면 됩니다. 효과가 크진 않지만, 200만원이면 한달 월급의 절반은 될테니 꼭 받아야 하는 혜택입니다.

생애최초 취득세 감면 조건 200만원 감면받기

법인의 취득세

법인이 부동산을 취득할 때는 조정지역인지, 비조정지역인지, 1주택인지 2주택인지 관계 없이 무조건 12% 가 적용됩니다. 이 부분은 부동산법인 설립 붐을 줄이는데 일조했습니다. 주택 한채를 취득하는데 12%를 미리 내야 한다면 수익률 면에서 굉장히 안 좋기 때문입니다.

물론 공시가격 1억원이하인 정비구역 외의 주택을 취득하는 경우에는 예외적으로 일반세율 1.1~3.5% 만 적용되기도 합니다. 다만, 이런 예외경우에도 대도시에 위치한 법인이 5년 이내에 대도시내의 1억원 이하 주택을 취득한다면 12% (13.4%) 를 세금으로 내야 합니다. 이 점은 매우 중요하니 꼭 기억해야 합니다.

법인 취득세 중과를 피하는 방법

법인을 출퇴근이 가능한 대도시외에 설립하는 것이 좋습니다. 이럴 경우 서울 시내의 매매용, 임대용 부동산을 취득하더라도 취득세 등에서 일반세율이 적용가능하기 때문에 유리해집니다.

만약 주택이 아니라 상가나 오피스 등을 투자해야 한다면 오히려 법인보다 개인 명의로 취득하는게 유리한 경우도 있습니다. 법인의 경우 대도시 상가를 취득할때 취득세가 무조건 중과되지만, 개인의 경우는 주택수에 합산되지 않기 때문에 오히려 좋은 경우도 있기 때문입니다.

취득세율 계산기

취득세는 지방세이기 때문에 위택스를 이용하면 쉽게 계산할 수 있습니다. 물론 과세표준액을 알아야 하고, 계약일자, 취득일자, 조정대상지역인지 아닌지를 미리 알아놔야 합니다. 취득세 계산기를 이용해볼 수 있는 사이트 위택스로 들어가 보면 계산해볼 수 있습니다.

유상취득으로 조정대상지역에서 5억원짜리 주택을 취득했고, 1주택이면서 중과세가 제외되는 경우라면 550만원을 세금으로 내면 됩니다.

취득세 계산하는 예시입니다. 5억원 주택 취득시 550만원 납부해야 합니다.

만약 조정대상지역에서 15억원짜리 주택을 2번째로 매수했다면 세금은 1억 2천 6백만원을 내야 합니다. 후덜덜하네요. 이는 세율 8%를 적용한 것입니다. 엄청난 세금이 아닐수 없습니다. 개인적으로 이정도의 세금을 낼 일이 있을지 모르겠지만요.

부동산 증여취득세

일반적인 유상취득 말고, 증여로 주택을 취득하는 경우가 있습니다. 증여는 상당히 복잡한 문제인데, 증여세는 차치하고 오늘은 증여취득세에 대해서만 이야기해보도록 하겠습니다.

재산을 증여하는 사람을 증여자, 증여받는 사람을 수증자라고 합니다. 증여를 받는 사람은 주택을 취득하면서 증여취득세를 내야 하는데요. 증여가액의 과세표준이 얼마인지에 따라 결정됩니다. 과표구간은 3억원을 기준으로 결정되는데 조정대상지역 내의 주택이라면 3억원 미만일때 3.5%가 적용되며 3억원 이상인 경우 12% 가 적용됩니다. 비조정대상일 경우 3.5%가 적용됩니다.

즉, 부모님이 자녀에게 조정대상지역의 아파트 6억원짜리를 증여한다면총 12%의 취득세를 내야 합니다. 무상취득의 경우 굉장히 높은 세율이 적용되기 때문에 증여는 신중하게 결정해야 합니다. 증여세 내고, 증여취득세 내고 나면 남는게 없을 수도 있거든요.

만약 시가표준액 9억원짜리 집을 증여받았다면 총 내야 하는 세금은 1억 1,160만원입니다. 집을 팔아서 낼 게 아니기 때문에 현금이 있을 경우에만 증여받는 게 좋습니다.

증여취득세 계산기 예시

물론 이를 해결하기 위해 부담부증여를 선택하는 경우도 있는데요. 부담부증여란 부동산에 잡혀있는 채무를 한꺼번에 이전하는 증여방식입니다. 이를 통해 증여세를 낮출 수 있다는 장점이 있지만, 증여하는 사람은 양도세가 늘어나는 문제가 있기 때문에 세무사와 신중하게 결정해야 하는 내용이기도 합니다.

또한 증여취득세 부분에서도 부담부증여의 경우 채무부분에 대해서는 유상취득이 되기 때문에 증여받는 사람이 보유한 주택수와 소재지에 따라 최대 12%까지 세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.

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