2023 기준 LTV DTI DSR 뜻 계산방법 한도 총정리

부동산 투자에서 꼭 나오는 용어가 바로 LTV 와 DTI 그리고 DSR 입니다. LTV 까지는 들어본 사람들이 많겠지만, DTI 와 DSR 에 대해서는 듣기만 해봤지 이게 뭔가 싶은 사람들도 있을 겁니다. 계산방법 같은건 뭐 모르는게 당연하구요.

최근에 전세사기가 판을 치면서 특별법이 제정되었죠. 여기에 피해를 입은 사람들에게 LTV 와 DSR 규제를 완화한다는 뉴스가 나오면서 많은 분들이 관심을 가지는 것으로 보입니다.

LTV, DTI, DSR 비교

구분분자분모
LTV부동산 가격 (시세, 감평가, 공시가)대출금액
DTI주담대의 연간 원리금 상환액 + 기타대출의 이자 상환액연소득
DSR주담대의 연간 원리금 상환액 + 기타대출의 원리금 상환액연소득

LTV Loan To Value Ratio

이 지표는 자산가치에 비해서 얼마를 대출받을 수 있을 것인가를 비율로 나타낸 값이며 주택담보대출비율이라고 불리기도 합니다. 부동산에서 자산가치란 시세를 말하며 우리나라에서 시세란 KB부동산시세와 감정가액, 그리고 국세청 공시가격 등을 이용하여 계산하게 됩니다.

즉, 집의 시세에 대비해서 그 집을 담보로 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있냐를 말한다고 보면 됩니다.

LTV 가 70% 라면 집의 시세의 70% 까지만 은행에서 대출해준다고 보면 됩니다. 당연히 집을 사려는 사람 입장에서는 높은게 좋습니다. 높을수록 내 돈 없이 은행 돈으로 집을 살 수 있거든요.

10억원짜리 집을 사고 싶은데, 주택담보대출비율이 70% 라면 총 7억원을 은행에서 대출받을 수 있습니다. 내 돈은 3억원만 있으면 10억짜리 집을 살 수 있는거죠.

LTV = 받으려는 주택담보대출금 / 집값의 시세

LTV 가 높다고 물론 장점만 있는 건 아닙니다. 지금처럼 집값이 떨어진다면 문제가 되기도 합니다.

10억짜리 집을 7억원의 대출을 빌려서 샀는데 집값이 30% 하락하여 7억원이 되었다고 합시다. 이럴 경우 은행은 대출금 미상환을 우려하여 현재의 시세대로 대출금을 조정하려 합니다. 차주이자 집주인에게 일정금액의 원금 상환을 요구하게 되는데 만약 상환을 못할경우 최악의 경우 집이 경매로 넘어가는 등의 상황이 될 수도 있습니다.

이번 전세사기 특별법에서는 전세사기피해자를 대상으로 주택담보대출비율을 최대 100%까지 적용하여 경매로 나온 본인이 사는 집을 내돈 없이 대출받아 낼 수 있도록 합니다. 좋은 정책인지는 잘 모르겠지만, 아무튼 그렇다고 합니다.

규제별 LTV 현황

현재의 우리나라 부동산은 조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역 등 3개로 나뉘어 청약과 금융, 세제, 분양권 전매제한 등이 구별되어 적용됩니다. 문제는 3개 지역마다 적용되는 금융 대출 제도가 달라서 담보인정비율이 지역별로 다르게 적용된다는 것입니다. 규제지역에서는 LTV 는 50% 이지만, 그 외지역에서는 70% 까지 적용됩니다.

만약 서울에서 집을 산다면 담보인정비율은 50%가 적용되어 집값의 최대 반까지만 대출이 가능합니다. 반면 지방에서는 70%까지 적용되니 5억짜리 집이라면 3억 5천만원까지 대출이 가능합니다.

규제지역별 LTV 에 대한 설명 모든 구역이 50% 로 동일합니다.

이렇게 3개 구역으로 구분하고 각종 제도가 희안하게 적용되는 것을 막고자 2개 구역으로 바꾸고 적용되는 규제를 간단하게 바꾸는 법안이 제출되어 있습니다. 일단 부동산 관리지역이 되면 LTV 는 무조건 50%가 됩니다. (현재도 동일합니다.) 다만, 규제가 간단해지는 것은 있으니 이점은 좋아 보이네요.

변경되는 2단계 부동산관리지역별 LTV 50% 적용을 설명하는 그림입니다.

담보인정비율 기준 완화에 대한건 국토부 설명자료를 보시면 좋습니다.

DTI Debt To Income

총부채상환비율이라고 부르기도 하면서 연소득에서 주택담보대출의 원금과 이자, 그리고 기타대출의 이자가 차지하는 비율을 말하는 것입니다. 이건 집값과는 관계 없이 개인의 소득과 갚아나가는 대출의 원금과 이자가 중요한 역할을 합니다.

내가 얼마를 벌고 있고, 그 안에서 주담대 원리금과 나머지 대출의 이자를 합한 게 얼마나 빠져나가냐를 중점적으로 봅니다. 내가 버는 것 대비 원리금을 많이내면 DTI 가 높은것이고, 적게 내면 DTI 가 낮은 것입니다.

개인 입장에서는 총부채상환비율이 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 총부채상환비율이 높은건, 그만큼 내 소득에서 대출원리금으로 나가는 돈이 많아도 된다는 의미니까요.

예를 들어 연소득이 5,000만원이고 DTI 가 50% 라면, 2,000만원을 원리금으로 내는 것까지는 괜찮아보이니 거기까지는 대출해주겠다는 의미입니다.

DTI 계산법

DTI = (주택대출원리금 상환금액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간소득

만약 홍길동이 연간 2,000만원을 대출원금과 이자를 갚는데 쓴다면 360개월 3% 주담대로 나누어 보았을때 매월 83만원의 원금과 75만원의 이자를 내면서 158만원을 상환하는 것입니다. 이 때의 대출금액은 3억원으로서 주택담보대출비율을 만족한다면 홍길동은 3억원까지 빌릴수 있다는 뜻이 됩니다.

3억원 대출금액으로 158원의 이자를 내는 걸 설명하는 그림입니다.

DSR Debt Service Ratio

DTI 보다 훨씬 더 강력해진 규제입니다. 총부채상환비율이 주담대의 원금+이자와 기타대출의 이자상환액만 계산했다면 총부채원리금상환비율은 은행에 갚아야 하는 모든 부채의 원리금에 대해서 계산합니다. DSR의 뜻은 총부채원리금상환비율이라고 이해하면 좋습니다.

총부채상환비율은 주담대는 원리금을 모두 포함하고, 나머지 대출은 이자만 계산하는데 반해, DSR 은 모든 대출의 원리금을 모두 포함합니다. 따라서 같은 비율이라면 DSR 을 적용하면 대출한도가 크게 축소되게 됩니다.

DSR 금융부채

총부채원리금상환비율 계산시 포함하는 금융부채는 다음과 같습니다.

  • 주택담보대출
  • 신용대출
  • 카드론
  • 자동차할부
  • 학자금대출

DSR 계산법

DSR = (주택대출원리금 상환금액 + 기타대출원리금상환액) / 연간소득

그런데 주담대의 경우 빌리기간이 있기 때문에 원리금을 계산하는데 어렵지 않습니다. 그런데 기타대출원리금 상환액을 계산할때 신용대출의 경우 원금만 상환하는데 어떻게 계산할 수 있을까요? 신용대출은 무조건 기간을 5년으로 봅니다. 이걸 조심해야 합니다.

예를 들어 주택담보대출 1억을 30년간 빌린것과 신용대출 1억을 빌린 것은 총부채원리금상환비율계산에서 큰 차이를 만듭니다. 주담대는 30년으로 나누니 원리금 상환액이 적지만, 신용대출은 무조건 5년으로 계산하니 원리금이 커지기 때문에 총부채원리금상환비율에 미치는 영향이 같이 커지게 됩니다.

DSR 실제 계산해보기

만약 제가 연봉이 1억원이고, 주담대 30년 만기 금리 4% 원리금균등분할상환으로 5억원을 빌린 상태라고 합시다. 신용대출 4% 금리의 12개월 만기 1억원짜리 대출이 하나 더 있다고 한다고 해볼께요.

주담대에 대해서만 계산해보겠습니다.

  • 원금상환액 = 5억원 / 360 = 1,670만원
  • 이자상환액 = 5억원 * 4% = 대략 2,000만원
  • 총상환액 = 3,670만원 / 연간

저는 연간 3,670만원을 갚아야 합니다. 그런데 제 연봉이 1억원이라고 했으니, DSR 을 계산해보면 다음과 같습니다.

  • 3,670만원 / 1억원 = 36.7%

즉, 주담대만 있을 경우 저의 DSR 은 36.7% 가 되기 때문에 50% 제한인 경우 대출을 받을 수 있습니다. 너는 이정도 대출은 감당할 수 있는 연소득을 가졌구나라고 인정해주는 것이죠.

만약 주담대 + 신용대출을 모두 합해보면 변화가 있습니다. 신용대출만 계산해보겠습니다. 신용대출은 5년으로 계산합니다. (1년을 빌렸든 30년을 빌렸든 상관없이)

  • 원금상한액 = 1억원 / 5 = 2,000만원
  • 이자상환액 = 1억원 * 4% = 400만원
  • 총상환액 = 2,400만원

따라서 주담대와 신용대출을 모두 빌린 저는 연간 총 6,070만원을 이자와 원금으로 내야 합니다. 물론 실제로 신용대출에서 이렇게 내는 건 아니지만 계산을 이렇게 한다는 것이죠. 자 이제 1억원 제 소득을 기준으로 비율이 얼마나 되는지 계산해보겠습니다.

  • DSR = 6,070만원 / 1억원 = 60.7%

저의 DSR 비율은 60.7% 가 나왔습니다. 1억을 버는데 6000만원을 원금과 이자 갚고는 살수 없으니 넌 이집을 살 수 없다고 이야기해주는 것이라고 보면 됩니다. DSR 비율이 50% 인 곳이라면 저는 대출을 받을 수 없겠죠.

DSR 비율을 낮추는법

분자가 원리금 상환액이고, 분모가 연소득이므로 가장 쉽게는 연소득을 늘리면 됩니다. 소득이 늘어나면 상환할 수 있는 능력이 늘어난다고 보기 때문입니다.

두번째는 신용대출을 갚아버리는 것입니다. 앞서 이야기했듯이 신용대출은 실제 이자만 내고 원금은 나중에 한꺼번에 갚지만 DSR 계산시에는 무조건 5년 원리금 균등상환으로 계산하기 때문에 DSR 을 높이는데 결정적인 역할을 하기 때문입니다. 신용대출을 갚아버리면 DSR 이 내려가기 때문에 대출이 나올 수도 있게 됩니다.

실제 계산해보면 신용대출 1억원은 30년만기의 주담대 3억원과 거의 유사한 효과를 냅니다. 만약 주담대를 많이 받을 수 있다면 신용대출은 갚아버리고 주담대를 늘리는 것이 핵심입니다.

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