2023년 특례보금자리론 신청 방법 자격 금리 한도

아직도 특례보금자리론에 대해서 모르세요? 오늘 이글에서 신청방법과 자격, 금리, 한도까지 모조리 알아가시기 바랍니다.

윤석열 정부가 기존의 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출을 통합하여 만든 특례보금자리론이라는 대출 상품을 내놓았습니다. 현재 부동산 시장이 좋지 않으니, 사회초년생들이나 자금이 별로 없는 사람들이 이 제도를 통해 대출을 받고, 부동산 시장에 진입하여 경기를 받쳐주길 원하는 것으로 보입니다.

뒤에서도 다루겠지만 이 제도는 큰 혜택을 가지고 있습니다. 때문에 신청 기간은 2023년 1월부터 2023년 12월까지로 제한되어 있습니다. 출시와 동시에 신청자가 몰려 현재 공급예정량의 65% 이상이 소진된 상태입니다. 아직 4월달인데, 이런 속도라면 상반기가 지나기 전에 모든 자금이 소진되는 경우가 생길 수도 있습니다. 이번 글을 읽으시고, 자기가 대상자라고 판단이 된다면 꼭 신청하시기 바랍니다.

그럼, 신청자격과 적용금리, 받을 수 있는 한도액에 대해서 다루어보도록 하겠습니다.

특례보금자리론이란?

기존에 서비스되던 보금자리론과 안심전환대출 그리고 적격대출을 통합하여 새롭게 만든 정책모기지 제도입니다. 기존 정책들이 주택가격이 제각각이고, 대출한도와 금리또한 제각각이라서 혼란을 준다는 의견이 있었습니다. 게다가 상품에 따라서 소득제한이 다르게 적용되면서 차별이 나타나고 있다는 판단하에 이를 모두 통합하여 하나의 상품으로 출시하게 된 것입니다.

특례보금자리론 대상

주택가격

대출의 대상이 되는 주택이 아파트라면 가격이 얼마인지는 쉽게 알 수 있습니다.

대상이 되는 주택의 가격은 9억원 이하여야 하며, 소득에 따른 제한은 없습니다. 소득이 아무리 많아도 이번 정책에서는 소외되지 않을 수 있다는 말입니다. (다만, 금리가 차등 적용됩니다.)

  • KB부동산시세 일반평균가
  • 한국부동산원(부동산테크)
  • 공시가격
  • 감정평가원

그러나 일반 단독주택이나 빌라 같은 KB부동산 시세가 없는 경우도 있습니다. 이 경우는 공시가격으로 9억원 여부를 판단합니다. 가격정보가 보다 풍부하지 않은 경우 감정평가원에 의뢰하여 감정평가를 받아 그 금액을 대출 대상 주택의 가격으로 산정하기도 합니다.

오피스텔이나, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등의 주택법상 주택이 아닌 준주택의 경우 특례보금자리 이용이 불가능하다는 사실도 명심해야 합니다. 대출의 대상이 되는 주택 종류는 다음과 같습니다.

  • 아파트
  • 빌라
  • 다가구
  • 단독주택

대출받은 자금은 반드시 주택구입의 용도로 사용해야 합니다. 혹은 기존 주담대를 상환하는 데에 사용해도 되며, 살고있는 세입자를 내보내는 임차보증금 반환용도로도 대출이 진행됩니다. 역전세를 맞아서 고생중인 임대인들에게는 아주 유용한 상품이라고 할 수 있습니다.

주택수 산정

물론 주택수는 1주택자 혹은 무주택자만 가능합니다. 무주택자는 집을 사는 경우에 대출받게 될테고, 1주택자의 경우 기존의 주담대를 상환하거나 혹은 기존 임차인을 내보내기 위한 임차보증금 반환용도록 받게 되겠죠.

특이하게 일시적 1가주 2주택자에게 대출이 가능한 경우가 있습니다. 3년 내에 기존주택을 처분하는 계획을 제출하면 됩니다. 새집으로 이사하기 위해서 집을 사는 순간 2주택자가 되는데, 이 경우 기존 주택을 대출 실행일로부터 3년 이내에 처분하면 됩니다. 이 제도는 2023년 3월 7일에 소급적용되었기 때문에 기존에 특례보금자리론을 이용한 사람도 2년이 아닌 3년으로 늘어났다는 점 알고 계시면 좋겠습니다.

주택가격소득자금용도주택수
9억원 이하제한없음– 주택구입
– 기존주담대 상환
– 임차보증금 반환
무주택자
또는 1주택자

특례보금자리론 지원내용

특례보금자리론의 대출한도는 최대 5억원까지입니다. LTV 와 DTI 가 각각 최대 70% 와 최대 60%까지 지원되기 때문에 이 상품을 놓쳐서는 안됩니다. 집값이 7억원이라면 LTV 70% 에 의해 최대 4억 9천만원까지 대출이 가능해집니다. 만약 생애최초로 내집 마련을 하시는 분이라면 최대 80% 의 LTV 가 적용됩니다. 6억원짜리 집을 산다면 4억 8천만원을 대출받고 나머지 1억 2천만원만 있으면 살 수 있다는 이야기입니다.

더 중요한 포인트는 DSR 이 적용되지 않는다는 점입니다. DSR 이 적용되면 소득에 따라 대출 가능한 금액이 줄어들게 되니 소득을 보지 않는 효과가 없어지기 때문에 적용되지 않은 상태입니다.

  • 7억원 x 70% = 4억 9천만원 대출
  • 6억원 x 80% = 4억 8천만원 대출

여기에 만기는 10년 ~ 50년까지 가능합니다. 50년 만기는 34세 이하 혹은 신혼부부인 경우에만 선택이 가능합니다. 더 오래 살 수 있으니 더 오랫동안 갚으라는 얘기겠죠. 나이가 조금 더 많은 39세 이하 혹은 신혼부부들은 40년 만기만 선택할 수 있습니다.

대출 상환기간이 50년이라고 걱정하실 필요는 없습니다. 대부분의 사람들은 주담대의 대출을 50년 만기상환하는 경우가 없습니다. 중간에 다른 아파트로 이사가서 대출을 교체하거나, 혹은 이제 집을 팔고 노후를 위해 작은 집으로 옮겨가면서 남은 대출을 조기상환하는 경우가 대부분이죠. 그러니 50년이라는 숫자에 짓눌릴 필요는 없습니다.

대출한도LTVDTI만기
최대 5억원최대 70% (생애최초 80%)최대 60%10년 ~ 50년
(34세 이하 or 신혼부부 50년)
(39세 이하 or 신혼부부 40년)

2023 기준 LTV DTI DSR 뜻 계산방법 한도 총정리

특례보금자리론 금리

보금자리론 금리는 집값과 소득에 의해 일반형과 우대형으로 나뉩니다. 집값이 6억원이고 소득이 1억원보다 낮으면 우대형이 적용되어 상대적으로 낮은 금리를 적용받을 수 있습니다. 만약 주택가격이 6억원보다 높거나 소득이 1억원보다 높다면 일반형이 됩니다. 이 경우 우대형보다 0.1% 높은 금리를 적용받습니다.

소득과 주택가격에 의해 일반과 우대를 결정한 이후 세부적인 금리는 대출상환기간에 맞추어 조정되는데요. 일반적으로 대출기간이 짧을수록 금리는 낮고, 길수록 높습니다. 우대형의 경우 10년 대출이라면 4.15% 가 적용되고 50년 대출이라면 4.45%가 적용됩니다.

여기에 우대금리들이 다양하게 적용됩니다. 일반형의 경우는 대면창구 전자약정 및 등기(아낌e) 를 적용하여 0.1%를 우대받습니다. 이렇게 우대금리를 모두 받은 일반형 특례보금자리론의 최종 금리는 4.15%(10년) ~ 4.45%(50년) 를 적용받게 됩니다.

반면 우대형 특례보금자리론은 앞서의 아낌e 가 적용되고, 추가적인 4개의 우대금리 항목이 적용됩니다. 저소득청년 0.1%, 사회적배려층 0.4%, 신혼가구 0.2%, 미분양주택 0.2% 입니다. 이를 다 합하면 0.9% 가 되는데 최대 적용값은 0.8% 이니 참고하세요.

* 서울시에서 청년들의 월세를 지원합니다. 자세한 내용은 여기를 읽어보세요.

이를 모두 적용한 경우 최저 3.25%(10년) ~ 최대 3.55%(50년) 을 적용받을 수 있습니다. 이 정도라면 시중의 주택담보대출과는 차이가 엄청나게 큽니다. 당연히 조건이 되신다면 바로 신청해서 받아보시기를 바랍니다.

  • 일반형 : 주택가격 6억원 이상 or 소득1억원 이상
  • 우대형 : 주택가격 6억원 미만 and 소득 1억원 미만

구분일반형우대형비고
기본금리4.25% ~ 4.55%4.15% ~ 4.45%0.1%p 차이
아낌e 우대금리0.1%p0.1%p중복 적용 가능
저소득청년 우대0.1%p중복 적용 가능
사회적배려층 우대0.4%p중복 적용 가능
신혼가구 우대0.2%p중복 적용 가능
미분양주택 우대0.2%p중복 적용 가능
최저금리4.15% ~ 4.45%3.25% ~ 3.55%

우대 항목 상세 설명

우대형 특례보금자리론에서 또 우대를 받을 수 있는 항목들이 4개가 있는데, 각각 조건이 다를 수 있으니 자기에게 맞는지 확인해봐야 합니다.

  • 저소득청년 우대 : 9억원 이하 가격, 6천만원 이하 소득, 39세 미만
  • 사회적 배려층 우대 : 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀가구 (6억원 이하 가격, 6천만원 이하 소득)
  • 신혼가구 우대 : 혼인신고일로부터 7년 이내, 결혼예정자 포함 (6억원 이하 가격, 7천만원 이하 소득)
  • 미분양주택 우대 : 6억원 이하 가격, 8천만원 이하 소득

특례보금자리론 만기

대출을 갚는 기간은 10년, 20년, 30년, 40년, 50년을 선택하여 설정할 수 있습니다. 다만 40년 만기일 경우에는 만 39세 이하이거나, 혼인기간이 7년 이내의 신혼가구여야 가능합니다.

또한 50년 만기를 선택하기 위해서는 만 34세 이하이거나 혼인기간 7년이내의 신혼부부인 경우만 가능합니다. 다만 50년 만기 상품의 경우 체증식 상환방식의 이용이 불가능하다는 단점이 있습니다. 이점은 유의해야 하겠습니다.

* 채증형 상환방식이란?

조기에 낮은 금액을 상환하고, 매월 상환금액이 증가하는 방식을 말합니다. 거치효과에 더해 화폐가치 하락으로 인한 효과를 동시에 볼수 있어 돈을 빌린 채무자에게 유리한 방식입니다. 다만, 50년 만기 상품에서는 체증식 상환방식의 선택이 불가능합니다.

* 생애최초로 집을 산다면 취득세는 어떻게 될까? 여기를 읽어보세요.

중도상환 수수료

특례보금자리론에는 중도상환수수료가 부과되지 않습니다. 통상 대출을 받고 나서 만기 전에 대출을 갚게 되면 은행으로써는 손해이기 때문에 그에 대한 위약금조로 중도상환수수료를 부과합니다.

그러나 이번 제도에서는 기존의 주담대를 특례보금자리론을 받아 상환할때 그에 대한 중도상환해약금을 받지 않오도록 했습니다. 이런 케이스가 많기 때문일 것으로 생각됩니다.

특례보금자리론을 미리 상환하는 경우에도 수수료가 면제됩니다. 만약 추후에 내가 빌렸던 특례보금자리론보다 낮은 금리의 주택담보대출이 나타난다면 다시 그쪽으로 환승할 수 있게 됩니다. 이 부분은 매우 유리한 부분이니 꼭 챙겨보시기 바랍니다.

특례보금자리론 신청절차 및 방법

온라인과 모바일로 신청할 수 있습니다. 빠르게 신청하기 위해서는 사전에 국민건강보험공단, 정부24, 홈택스 등에 인증서를 등록하세요. 보금자리론 신청시 스크래핑(서류제출 자동화) 서비스에 동의하는 경우 별도의 서류 제출이 필요없이 자동으로 진행이 가능합니다.

온라인

한국주택금융공사로 접속하여 신청할 수 있습니다.

https://hf.go.kr/ko/index.do

모바일

스마트주택금융앱에서 신청할 수 있습니다.

오프라인

오프라인에서 이 상품을 취급하는 은행은 SC제일은행과 기업은행 두곳입니다. 5월중으로 농협은행, 우리은행, 하나은행까지 확대될 계획이라고 합니다.

문의방법

한국주택금융공사의 콜센터 1688-8114로 문의하면 되겠습니다.

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