주택 취득세 – 공시가격 공시지가 1억 미만 다주택자 경매

얼마전 경매를 통해 공시지가 1억 미만 주택을 취득하였습니다. 이제 주택 취득세를 내야 할 때가 되어 대출을 받고 법무사를 이용하여 등기하는 과정을 진행하고 있는데, 다주택자의 취득세율에 대해서 개인적으로 혼란이 있기도 해서 정리해보려고 합니다.

취득세란 무엇일까?

가장 먼저 취득이란 것이 뭔지를 알아야 합니다. 취득이 중요한 이유는 취득을 하는 행위에 매겨지는 세금이 바로 취득세이기 때문입니다.

지방세법에서는 취득을 “매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 현물출자, 건축, 개수, 매립, 간척, 승계취득” 등 모든 유상 무상으로 얻는 행위를 말합니다. 쉽게 말해 “주인”이 새로 바뀌는 행위는 모두 취득이라고 볼 수 있습니다.

주택 취득세의 정의

만약 A씨가 B씨에게서 아파트를 샀다면 그건 취득입니다. 소유주가 바뀌었기 때문이죠. A씨가 부모님에게서 아파트를 증여받았어도 취득입니다. 부모님이 주인이었다가 A씨가 주인으로 바뀌었기 때문입니다.

땅을 사서 건물을 올린 다음 건축신고와 등기를 마무리해서 주인이 새롭게 생기는 것도 취득입니다. 주인이 없던 상황에서 새로운 주인이 생겼으니까요. 이렇든 법적으로 소유주가 바뀌거나 생기는 모든 행위를 다 취득이라고 합니다.

그러나, 휴대폰을 살 때 취득세를 내지는 않습니다. 주식회사 삼성전자가 만들고 소유하고 있던 물건을 제가 사면서 소유권이 넘어오는데도 말이죠. 이처럼 어떤 물건은 취득세가 있고, 어떤 물건은 취득세가 없습니다. 그 기준은 어떻게 정할까요?

역시 지방세법을 보면 취득세의 부과대상에 대해 정의해 두었습니다.

부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 등등을 취득한 자에게 부과하는 것이 바로 취득세입니다. 여기서 우리가 가장 중요하게 봐야 하는 것이 바로 부동산입니다. 아파트, 주택, 빌라, 오피스텔, 땅, 건물, 빌딩 등등 모든 부동산을 취득할 땐 무조건 세금을 내야하고 이것이 주택 취득세입니다.

취득세 납세의무자

이중에서도 일반적인 사람들에게 가장 와닿는 부동산 취득세는 바로 주택 취득세일 것입니다. 아파트나 빌라 등등을 사는 경우가 가장 많기 때문에 이 부분을 가장 잘 알아두어야 합니다.

주택 취득세

개인이 주택을 취득할 때는 취득세를 내야 합니다. 기본적인 취득세율은 금액에 따라 세율이 달라지긴 하지만 최소 1% ~ 3% 를 내면 됩니다.

그러나, 주택을 여러채 가진 이른바 다주택자의 경우, 1주택자보다 취득세를 더 내야 하는 이른바 취득세 중과가 적용됩니다. 2주택을 취득할 대는 8% 의 세율이 적용되며, 3주택을 취득할 때는 12% 가 적용됩니다.

* 2023년 중과를 폐지하겠다는 개정안이 발의되었으나 현재 처리되지 않은 것으로 보입니다.

주택 취득세 예외조항

물론 모든 법에는 예외조항이 있습니다. 주택의 공시지가가 1억원 미만인 경우 주택 취득세의 중과대상이 되지 않습니다. 주택을 1,000채 보유하고 있는 사람이 1,001번째의 주택을 취득했다고 하더라도 그 주택이 공시지가 1억원 미만이라면 12% 의 세율이 아닌 1~3% 의 세율이 적용됩니다. 공시가격 1억원 미만이니 아마도 1%를 조금 넘는 세율이 적용되겠죠.

또한 공시지가 1억원 미만인 주택을 아무리 많이 가지고 있다고 해도 이는 다른 주택을 추가 취득할 때에 주택수로 계산되지 않습니다. 즉, 1억원 미만의 집을 1,000채를 가진 상태에서 10억원짜리 집을 구입했다면 이 사람은 1주택자로 처리되어 취득세를 3%만 내면 되는 것입니다.

  • 중과제외주택을 취득할 때는 1~3%의 표준세율로 과세된다.
  • 중과제외주택을 보유하는 중에 다른 주택을 취득할 경우 기존 보유주택은 주택수에서 제외된다.

이건 무척이나 중요합니다. 왜냐하면 아무리 저렴한 아파트라고 하더라도 1%와 12%의 차이는 천차만별이기 때문입니다.

저의 경우 거주주택 1채와 임대주택 2채를 보유하고 있었기 때문에 만약 중과예외가 아니라면 주택을 취득하면 12%를 주택 취득세로 내야 합니다. 중과예외를 받으면 1%만 내면 되는데 말이죠.

경매로 1억 이하 주택취득

경매를 통해 공시지가 1억 미만 주택을 취득하는 이유는 바로 여기에 있습니다. 내가 보유한 주택수가 아무리 많아도 취득세 자체는 1%만 내도 되기 때문에 부담이 줄어들기 때문입니다.

물론 이렇게 취득한 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔고자 할 때는 주택수에 포함되기 때문에 유의해야 합니다. (취득세와 양도세를 계산할 때 주택수를 계산하는 기준이 다릅니다.)

아파트의 공시가를 확인하는 방법은 간단합니다. 해당 아파트를 네이버 부동산에서 검색해보면 됩니다.

아래처럼 특정 아파트를 검색한 다음 단지정보를 눌러 동호수/공시가격을 눌러보면 원하는 호실의 공시지가를 확인할 수 있습니다. 마포공덕한화꿈에그린 아파트의 101동 703호의 경우 7억 2,000만원의 공시지가를 보여주고 있습니다.

마포공덕꿈에그린아파트 공시가격

기준시가 1억원 이하의 경우는 아래와 같이 나옴을 확인할 수 있습니다. 이런 주택을 경매로 취득할 경우 취득세는 취득가의 1%만 내면 되기 때문에 훨씬 유리하게 매도할 수 있습니다.

특히 경매취득시 시가보다 약간이나마 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 장점도 있습니다. 게다가 경락잔금대출의 경우 일반적인 담보대출보다 더 많은 한도가 나오기 때문에 내 자금이 덜 들어간다는 장점도 있습니다. 즉, 애초에 저렴하게 낙찰받고 대출이 더 많이 나오니 내 자금이 덜 들어가고, 그에 따라 수익률이 올라갈 수 있게 된다는 것이죠.

대방노블랜드 1차 공시가격

다주택자 경매

본인이 다주택자라면 경매취득시에 취득세를 고려해야 합니다. 3채 이상이라면 12%가 부과되니 이점은 매우 유의해야 합니다. 잘못하면 500만원 남기려다가 500만원 손해보는 경우가 생길 수 있으니까요.

따라서 내가 다주택자라면 법인을 세워서 경매에 참여하거나 혹은 1억 미만의 주택만 집중적으로 낙찰받는 방법이 좋습니다. 어떤 방법이 좋은지는 잘 모르겠습니다. 그건 개인의 상황에 따라 판단하면 될 거 같네요.

끝.