2023 주택임대사업자 의무사항 – 주택임대차신고 신고방법 필요서류

주택임대사업자가 주택임대차 계약을 맺었다면 무조건 나라에 신고를 해야 하는 주택임대사업자 의무사항들이 있습니다. 내가 임대사업자인데, 세입자 누구누구와 임대차계약을 맺었고, 보증금은 얼마이며, 언제까지 계약기간이다라는 것을 알리는 주택임대차신고를 하는 것이죠.

임대사업자의 임대주택 등록을 통해 각종 공적인 의무를 수행하고, 그에 상응하는 혜택을 받게 됩니다. 대표적인 혜택으로는 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 종합소득세 감면, 건강보험료 감면 같은 세제혜택을 받을 수 있게 됩니다.

그러나, 이는 주택임대사업자 의무사항을 모두 충실히 수행했을 때만 주어지게 됩니다. 반대로 말해 공적 의무를 수행하지 않으면 각종 혜택을 받지 못하게 된다는 것인데요. 그렇다면 어떤 의무를 수행해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

임대사업자란?

임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 사람을 말합니다. 현재의 민간임대주택의 종류는 총 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

구분취득유형임대의무기간
종류민간건설임대주택
민간매입임대주택
공공지원임간임대주택(10년)
장기일반민간임대주택(10년)

취득유형애 따라서는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉩니다. 지어서 임대하느냐 사서 임대하느냐에 따라 나뉘는 것입니다.

의무임대기간에 따라 나뉘기도 합니다. 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 나뉘는데, 둘 모두 임대의무기간은 10년으로 차이가 없습니다. 예전에는 단기임대주택이라고 해서 4년짜리 임대와 8년까지 임대도 있었지만, 현재는 모두 10년으로 변경되었습니다.

이전에는 준공공민간임대주택이라는 이름으로 8년의 임대가 가능했으며, 여기에 2년을 추가하여 양도소득세 100% 감면 혜택을 주던 때가 있었는데 현재는 없어진 상태입니다. (이런 혜택이 다시 있어야 임대주택 등록이 다시 많아질텐데 말이죠.)

주택임대사업자 의무사항

주택임대사업자의 경우 총 10개의 의무사항이 있습니다.

  1. 임대사업자 설명의무 – 계약시 임대의무기간과 임대료 증액제한에 대해 설명해야 한다.
  2. 등기부상 부기등기 의무 – 임대사업자의 임대주택임을 등기부등본에 부기등기해야 한다.
  3. 임대차계약 신고 의무 – 재계약, 묵시적 갱신을 포함하여 계약사항을 신고해야 한다.
  4. 표준임대차계약서 사용의무 – 민간임대주택법 시행규칙 별지 제 24호를 사용해야 한다.
  5. 임대료 증액제한 의무 – 임대료 증액시 5% 범위를 초과하지 않도록 해야한다.
  6. 임대의무기간 준수의무 – 임대의무기간 10년동안 필수로 임대해야 하며, 양도할 수 없다.
  7. 임대차계약 유지의무 – 임차인에게 귀책사유가 없는 한 해제, 해지 계약을 할 수 없다.
  8. 임대보증금 보증의무 – 임대중인 날까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.
  9. 임대사업 목적 유지의무 – 오피스텔을 등록한 경우 주거용도로만 사용해야 한다.
  10. 보고 검사 협조의무 – 관리관청이 자료제출과 관련검사시 협조해야 한다.

실제 주택임대사업자 의무사항과 그를 지키지 못했을 경우 주어지는 과태료는 다음과 같습니다. 최대 3,000만원까지 과태료가 부과되며 임대주택이 많을수록 더 많이 낼 수 밖에 없습니다.

주택임대사업자 의무사항 10가지 포함

임대차계약 신고기간

임대사업자는 임대차계약을 맺은 이후 3개월 이내에 임대주택이 위치한 소재지 구청이나 렌트홈에서 임대차계약신고를 마쳐야 합니다. 이는 주택임대사업자 의무사항이며, 임대사업자인 내가 임차인 누구와 얼마에, 어느기간동안 계약을 맺었다는 것을 알리는 과정입니다.

  • 임대차계약 이후 3개월 이내 신고할것

이를 통해 정부는 임대사업자의 매출을 파악할 수 있고, 전체적인 임대시장의 경향에 대해서도 파악할 수 있는 자료를 확보할 수 있습니다. 세금을 걷을 수도 있고, 임대차 시장이 어떻게 흘러가는지를 파악하여 정책의 방향을 세울수도 있겠죠. 주택임대사업자 의무사항이 있는 이유는 이렇듯 정부가 임대시장에서 일어나는 일을 알고 싶어하기 때문이기도 합니다.

임대차계약 신고방법

임대차계약신고의 종류는 2가지입니다. 주택임대사업자로서 최초에 신고하는 경우 최초신고이고, 이후 변경신고를 하면 됩니다. 재계약이 발생하면 무조건 변경신고를 해야 하며, 이때에는 묵시적 갱신에 의한 계약연장도 포함됩니다. 임대인과 임차인이 아무런 말이 없이 갱신되는 경우를 묵시적 갱신이라고 하며, 이러한 계약도 계약의 일종이니 임대인은 꼭 잊지 말고 신고해야 합니다.

  • 최초신고 – 임대사업자로서 처음 신고할때
  • 변경신고 – 이후 재계약할때마다 신고 (묵시적 갱신 포함)

신고는 임대주택이 소재한 소재지의 관할 지방자치단체를 방문하면 됩니다. 통상 구청이나 시청에서 처리할 수 있습니다. 민원실에 방문하면 신고하는 과정에 대해서 자세하게 설명하고 있으니 참고하면 됩니다.

혹은 렌트홈을 통하여 신고할 수도 있습니다. 만약 임대주텍의 소재지와 본인이 거주하는 곳이 멀다면 렌트홈을 이용하여 신고하는 것이 유리합니다. 저의 경우 분당과 서울에 임대주택이 각각 한채씩 있기 때문에 재계약이 발생하면 무조건 렌트홈을 이용합니다.

💒렌트홈 홈페이지 바로가기 (임대등록시스템)

렌트홈에 접속하여 임대사업자 등록신청 → 임대차계약 최초/변경신고를 선택하여 신고를 진행할 수 있습니다.

임대차계약 신고내용은 다음과 같습니다. 이는 계약서에서 다 찾아볼 수 있기 때문에 신고하는데 별로 어려움은 없습니다. 렌트홈에서 신고하면 별로 어렵지 않고 시간도 오래 걸리지 않으니 가급적이며 렌트홈을 이용하는게 좋습니다.

다만 렌트홈에서 신고를 완료해도 실제 처리 완료통지는 등기를 통해서 옵니다. 재미있는건 완료통지 뿐만 아니라 일부 수정 요청도 등기를 통해서 온다는 점입니다. 시스템 상에서 수정해야 할 점을 알려주면 참 좋을텐데 좀 바보같은 시스템이긴 합니다. 제가 최근에는 신고해본 적이 없어서 잘못 신고하면 어떻게 되는지 확인하기 어렵지만, 불과 2년전만 하더라도 신고를 다시하라고 등기로 오더군요. 얼마나 황당하던지. ㅎㅎ

  • 임대차 기간
  • 임대료
  • 임대주택의 대출금액
  • 임차인 현황

주택임대사업자 의무사항이기 때문에 신고는 빠르게 마치는게 좋습니다. 개인적으로 계약서를 쓰고 나면 그날 와서 렌트홈에 신고하고는 합니다. 미루고 미루다가 결국 못하고 과태료를 무는 경우가 있기 때문입니다. 주택임대사업자 의무사항은 반드시 기억하고 있다가 빨리빨리 하는게 좋습니다.

임대차계약 신고서류

주택임대사업자 의무사항이 하나 더 있는데, 임대사업자는 계약서 작성시 반드시 표준임대차계약서를 이용해야 한다는 것입니다. 이를 몰라서 일반 계약서로 작성하는 경우가 있는데, 이럴 경우 구청이나 렌트홈에서 접수를 반려합니다. 세입자와 두번 만나서 계약서를 다시 써야 하는 경우가 발생할 수 있으니, 반드시 확인해야 합니다.

  • 표준임대차계앿
  • 임대보증금 보증가입에 따른 보증서
  • 임차인 주민등록등본 (오피스텔)
  • 임차인 행정정보 공동이용 사전동의서 (오피스텔)

일반적으로 표준임대차계약서와 보증가입에 따른 보증서만 있으면 되지만, 오피스텔을 임대한 경우 업무용으로 쓰고 있는지 주거용으로 사용하고 있는지를 확인하기 위한 목적으로 임차인 등본과 사전동의서가 필요합니다. 공인중개사에게 요청하면 처리해줍니다.

또한 내가 임대사업자라는 것을 부동산중개사에게 알리고, 꼭 최신의 표준임대차계약서를 사용해달라고 요청해야 합니다. 이것도 중요한데, 이전 표준서식을 다운로드 받아놓고 그걸로 계속해서 쓰는 중개인이 있는데, 이 표준서식이 계속해서 개정되고 있기 때문에 항상 최신을 이용해야 합니다. 임대사업자가 직접 확인하고 그걸로 해달라고 요청하는 것이 좋습니다.

🧨표준임대차 계약서 다운로드하기

표준임대차계약서는 렌트홈 → 알림마다 → 민원법정서식 → 14번. 표준임대차계약서를 통해 다운로드 받을 수 있습니다. 2022년 12월 30일에 최종 개정된 파일 샘플을 추가합니다.

주택임대사업자의 경우 임대보증금에 대한 보증보험의 가입 또한 주택임대사업자 의무사항입니다. 따라서 이에 대한 서류도 첨부해야 합니다. 만약 보증보험 미가입 대상이라면 임대인이 스스로 사유를 입력하고 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서를 첨부해야 합니다. 일부 금액에 대해서만 보증보험에 가업했다면 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서를 첨부하면 됩니다.

임대차계약 신고꿀팁

임대사업자가 되면 지켜야 할 것들이 많습니다. 등록부터 말소까지 각종 신고의무를 다해야 합니다. 이 때 어디에다가 신고해야 하는지 헷갈릴 수 있습니다. 내가 사는 곳과 내 임대주택이 위치한 곳이 다를 경우 대체 어디다 신고하라는 말인지 잘 모를 수 있는데, 아래를 보면 좋습니다.

  • 취득할때 – 최초 임대사업자 등록시, 내가 살고 있는 곳의 관할 지자체에 신고합니ㅇ다.
  • 계약신고 – 임대차 계약을 맺고 이를 신고할 때는, 임대주택이 위치한 곳의 관할 지자체에 신고합니다.
  • 양도할때 – 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나 말소할 때, 내가 살고 있는 관할 지자체에 신고합니다.

2021년 6월에 시행된 임대차 3법에 의해 모든 임대차 계약은 나라에서 운영하는 부동산거래관리시스템에 주택임대차를 신고해야 합니다. 이는 주택임대인이 아닌 일반인인 경우에 해당되는 것입니다. 내가 구청에 주택임대사업자를 신고했다면 주택임대차계약신고를 별도 할 필요 없이 그냥 렌트홈을 통해 신고하면 모두 일괄처리됩니다.

임대사업자 주의사항

주택임대사업자 의무사항 중 가장 지키기 어려운건 바로 5% 룰입니다. 임대주택사업자의 경우 연간 5% 인상을 필수로 유지해야 하며, 이를 지키지 못하면 종부세 합산배제와 재산세 감면등의 혜택을 받을 수 없습니다. 또 이전에 받은 혜택까지 뱉어내야 할 수 있으니, 항상 조심해야 합니다.

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