2023년 부동산 중개수수료 이것 모르면 2배 손해본다

2023년 들어 부동산 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 사회 초년생들이 부동산을 거래할 경우가 별로 없다보니 전세금을 받고 대출도 받는 등의 사기꾼을 검출할 능력이 떨어지기 때문인 것으로 보입니다. 이는 부동산 중개수수료를 받은 중개업자가 잘 걸러줬어야 하는데, 심지어 중개사무소가 포함된 사기도 있다고 하니 참 안타까운 일입니다.

돈을 받았으면 신의성실의 자세로 그 책임을 다하는 것이 도리일진데, 돈 앞에 장사 없다는 말이 사실인듯 합니다. 중개수수료로 적지 않은 돈을 가져가면서도 사회적 약자에 대해서 벌어지는 사기행각에 참여한 것에 대해서 깊이 반성해야 할 텐데 말이죠.

오늘은 이러한 중개사무소가 부동산 매도자와 매수자, 혹은 임대인과 임차인을 중개해주고 나서 받는 부동산 중개수수료에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이걸 모르고 매매 혹은 임대를 했다가 무려 2배의 손해를 볼 수 있는 경우도 있으니 꼭 마지막까지 읽어보시기 바랍니다.

부동산 중개수수료를 보여주는 이미지

부동산 중개수수료

부동산 중개수수료란, 개업공인중개사가 부동산을 중개한 대가로 받는 보수를 말하며, 국토부장관이 최대 요율을 정하고 그 범위 안에서 지자체가 조례로 정하게 됩니다. 여기서 부동산의 중개란, 집을 사고 파는 행위인 매매를 포함하여 전세보증금을 주고받으면서 임대 및 임차하는 행위인 전세계약까지 포함합니다.

모든 부동산의 종류에 적용되며, 주택과 주택의 부속토지, 주택이 아니지만 그와 걸맞는 위상을 가지는 주택분양권, 재건축 입주권 등등을 포함하여 받을 수 있습니다.

중개수수료는 2가지 체계로 되어 있습니다. 매매와 교환, 매매와 교환 이외의 거래입니다. 통산 매매 그리고 임대차를 생각하면 편합니다. 일반적으로 큰 돈이 오가는 매매쪽이 더 큰 금액을 지불하게 되며, 거래 금액이 클수록 적용되는 요율은 낮아지는 편입니다.

중개수수료는 정액으로 정해져 있지 않고 요율이 적용되는 구조입니다. 다만, 최고로 받을 수 있는 한도액도 정해져 있습니다. 물론 이 요율을 모두 적용해서 보수를 받을 수 있는 것은 아니며, 중개사와 거래당사자들 사이의 협의에 의해서 결정하여 지불하게 됩니다.

정확한 요율에 대한 표는 한국공인중개사 협회 홈페이지를 통해 알 수 있습니다.

주택, 부속토지, 분양권 매매계약

2023년 기준 매매계약의 경우 상한요율과 한도액은 다음과 같습니다.

거래금액상한요율한도액
5,000만원 미만0.6%25만원
5,000만원 이상 ~ 2억원 미만0.5%80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만0.4%한도 없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만0.5%한도 없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만0.6%한도 없음
15억원 이상0.7%한도 없음

2억원 미만까지는 상한요율이 다소 높습니다. 그러나, 한도액이 정해져 있으므로 저가형 거래에서는 큰 부담이 되지 않는 편입니다. 그러나, 2억원 이상의 주택이나 토지를 거래한다면 한도가 없어지기 때문에 큰 금액을 부담해야 하는 경우도 있습니다.

만약 분양권에 대해서 거래한다면 조금 복잡해집니다. 분양가가 6억원 정도인 분양권을 중도금 대출이 2회차가 남은 경우를 매매한다고 해봅시다. 이 경우 계약금과 중도금 2차 금액에 프리미엄을 합쳐서 나온 금액에 요율을 곱합니다. 만약 낸 계약금과 남은 중도금 2회차를 더하고 여기에 원하는 프리미엄을 더했더디 3억원이 나왔다면 상한요율인 0.4%를 곱해서 지불하면 됩니다. 물론 프리미엄이 마이너스라면 이를 고려하여 계산하면 되겠죠.

임대차계약

2023년 기준 주택 임대차 계약의 경우 상한요율과 한도액은 다음과 같습니다.

거래금액상한요율한도액
5,000만원 미만0.5%20만원
5,000만원 이상 ~ 2억원 미만0.4%30만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만0.3%한도 없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만0.4%한도 없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만0.5%한도 없음
15억원 이상0.6%한도 없음

임대차계약의 경우는 요율도 낮고 한도액도 낮습니다. 거래하는 보증금에 대해서 계산됩니다. 예를 들어 3억원 보증금에 전세를 얻는다면 0.3%의 상한요율을 계산하여 90만원의 중개보수를 내면 됩니다.

오피스텔

오피스텔은 사업용과 주거용으로 나뉘지만, 실제 거래할때는 주거용인지 사업용인지 구분할 방법이 없기 때문에 양쪽 모두 중개수수료는 동일하게 지급합니다.

적용대상상한요율한도액
전용면적 85㎡ 이하, 일정설비를 갖춘경우 매매0.5%(주택)과 같음
전용면적 85㎡ 이하, 일정설비를 갖춘경우 임대0.4%(주택)과 같음

만약 위의 조건에 맞지 않는 경우에는 상한요율 0.9% 이내에서 중개인과 의뢰인이 협의하여 결정하게 됩니다.

상가 및 토지

주택이나 오피스텔을 제외한 부동산인 상가와 토지의 경우 매매와 교환, 임대차의 경우 상호 협의하에 0.9% 이내에서 결정할 수 있습니다. 그러나 뒤에서 다루겠지만 이 협의라는게 말이 쉽지 실제 현장에서는 어렵다는 점을 참고하세요.

거래내용상한요율요율결정
상가, 토지 매매, 교환, 임대차 계약0.9%합의하에 결정

상가 중개수수료에 대해서는 부동산 상가 중개수수료 계산하기 2023년 최신버전 글을 참고하세요.

상세요율표

부동산 중개보수 요율을 표로 정리한 이미지입니다.

꼭 공인중개사가 요구하는 대로 내야 하나요?

그렇지는 않습니다. 앞서 이야기한 것처럼 부동산 중개수수료는 적용되는 요율을 정해 놓은 것일뿐 이 금액을 모두 줘야 한다고 정해놓은 것은 아닙니다. 7억원짜리 집을 매수하면 280만원이 상한요율을 적용하여 계산한 결과이긴 하지만 이 금액은 말 그대로 상한선이기 때문에 매매 당사자와 중개인이 적절히 협의하여 지불하면 됩니다.

다만, 일반적으로 중개보수의 협상은 거래당사자에게는 매우 어려운 일입니다. 국토부에서도 가급적 협의하에 정하라고 되어 있지만, 실제 거래현장에서 중개인과 거래당사자가 가지고 있는 경험치가 매우 다르기 때문에 이를 알아서 요구하기는 무척이나 어렵습니다.

더구나 사회초년생의 경우 부동산 매매경험이 없으니 중개인이 이끄는 대로 끌려가는 경우가 많습니다. 이 때문에 부동산 중개보수도 달라는 대로 주는 경우가 많죠. 오히려 법정 요율만큼만 줬다면 잘 한거라는 평가가 있을 정도로 질 나쁜 공인중개사가 있는 것도 사실입니다만, 현재는 그런 사람은 많이 줄어들었다고 합니다.

따라서 부동산 중개수수료는 상한요율을 미리 계산해보고 그게 내가 지불해야 하는 금액이라고 생각하고 거래에 임하는게 정신 건강에 좋습니다. 저의 경우 대부분 아는 중개인을 통해서 거래하기 때문에 크게 고민하지 않고 달라는 대로 주는 편입니다.

부가세 포함과 현금영수증 여부

부동산 공인중개사도 일종의 사업입니다. 따라서 간이사업자인 경우도 있고 일반사업자인 경우도 있습니다. 사업자는 소득을 신고하고 그 소득의 10%를 부가세로 냅니다. 간이사업자의 경우도 4%를 부가세로 받을 수 있습니다. 물론 4,800만원 매출이 되지 않는 간이사업자의 경우 부가가치세를 내지 않지만 말이죠.

  • 일반사업자인 경우 정해진 금액의 10% 를 부가세로 요구할 수 있음
  • 간이사업자인 경우 정해진 금액의 4%를 부가세로 요구할 수 있음

공인중개사는 받은 금액에 대해서 적격증빙, 즉 현금영수증 혹은 전자세금계산서를 발급해야 합니다. 부동산 중개수수료에 대한 부가세를 내지 않고 현금영수증을 받지 않는다면 나중에 집을 팔때 거래수수료에 대하여 공제 받을 수 없으니 꼭 받으셔야 합니다.

만약 이 사업자가 일반사업자인지 간이사업자인지 알기가 어려울 수 있습니다. 통상 사무실 벽에 사업자등록증을 걸어놓는데, 거기에 표기가 되어 있습니다만, 확인이 어려운 경우 해당 부동산의 네이버 블로그에 기재된 사업자번호를 이용하여 간이인지 일반인지 쉽게 알 수 있습니다.

여기서 확보한 사업자번호를 국세청 홈택스에 입력하여 실제 사업을 하고 있는 사람인지 간이사업자인지 일반사업자인지 알아볼수 있습니다. 혹시나 간이사업자 같은데 부가세 10%를 요구한다면 반드시 확인후 에 지불하시기 바랍니다.

월세에도 내야 하나요?

매매나 전세뿐 아니라 월세에도 중개수수료는 당연히 내야 합니다. 중개보수를 내기 싫다면 중개사무소의 서비스를 이용하지 않으면 될 입니다. 월세도 보증금이 있기 때문에 그 보증금에 요율을 곱해서 적용하면 됩니다. 주택을 월세로 얻었다면 다음의 표에 의해서 구하고 지불하면 됩니다.

월세의 경우 거래금액이 작기 때문에 실제 내야하는 월세 부동산 중개수수료도 적은 편이니 참고하시면 좋겠습니다.

거래금액상한요율한도액
5,000만원 미만0.5%20만원
5,000만원 이상 ~ 2억원 미만0.4%30만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만0.3%한도 없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만0.4%한도 없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만0.5%한도 없음
15억원 이상0.6%한도 없음

부동산 중개수수료 아끼는 방법

통상 중개수수료를 논의하기 시작하는 시점은 물건을 보는 시점이 아니라, 계약서를 쓰고 난 직후입니다. 재미있게도 부동산 거래계약서에는 중개보수 요율에 대한 게 포함되어 있습니다. 아마 중개인은 정확히 설명하고 넘어가지 않을 겁니다. 왜냐하면 잘 모르고 계약서에 싸인하게 되면 그냥 그 요율에 대해서 서명했으니 달라고 이야기할 수 있기 때문이죠.

따라서 부동산 중개수수료를 아끼기 위해서는 계약서 작성 시점이 아니라, 물건을 확인하고 나서 계약서를 쓰기 전까지의 시점에 논의하는 게 좋습니다. 껄끄럽고 부담스럽지만 수십만원을 아낄 수 있으니 용기내서 이야기해보시기 바랍니다. 깍아달라고 말하는 것이 아닌, 내가 가진 정당한 권리를 요구하는 것이니 말이죠.

계산하는게 딱히 어렵지는 않지만, 부동산 중개수수료 계산법이 어려우신 분들은 네이버 부동산 중개수수료 계산기를 이용하면 편리합니다.

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부동산 중개수수료 양쪽에서 받을 수 있나요?

네 그렇습니다. 중개인의 입장에서 물건을 공급하는 매도자 (혹은 임대인) 와 집을 구하는 매수자 (혹은 임차인) 연결하는 대가로 받는 것이기 때문에 양쪽 모두에게서 받을 수 있습니다. 그러나 통상 중개인은 자기와 더 오래 볼 사람 혹은 더 많이 거래할 사람에게는 수수료를 빼주고나 할인해주고는 하죠.

예를 들어 매도자의 경우 실거주하다가 다른 동네로 이사가버리는 경우 더이상 볼 일이 없기 때문에 무조건 받을려고 합니다. 그러나 그 집을 사서 들어오는 사람은 추후 매도 혹은 임대에서도 거래를 계속해야 하기 때문에 수수료를 할인해주는 경우가 있습니다.

원칙상으로는 부동산 중개수수료 양쪽에서 받는것 자체는 정상적인 상황이라고 할 수 있습니다.


여기까지 2023 부동산 중개수수료에 대해서 알아보았습니다. 상한요율이 있다는 점과 협의가 가능하다는 점을 꼭 잊지 말고 적용하시면 좋겠습니다. 물론 어렵겠지만 말이죠. 개인적으로 이러한 요율은 아예 국토부장관이 정했으면 하는 바램입니다. 괜한 신경전과 기분 나쁨, 불편함이 공존하기 때문인데요. 거래금액을 좀 세분화해서 상한선을 다시 지정하면 해결될 문제가 아닌가 싶네요.

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끝.

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