베란다 발코니 차이점 확장 공사 불법 – 이행강제금 부과 주의 (2023년 최신버전)

베란다 발코니 차이점은 익숙하면서도 제대로 설명하지 못하는 용어 중 하나라는 점입니다. 분명히 차이가 있지만, 잘 알지 못하는 경우가 대부분이죠. 잘못하면 이행강제금 부과라는 강력한 철퇴를 맞을 수 있어 주의해야 합니다. 사실 베란다와 발코니는 어느 정도 불법의 경계에 있기 때문에 법률적인 내용도 잘 이해하고 있어야 합니다. 괜한 벌금 물기 싫은 분들은 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

베란다 발코니 차이점

베란다 발코니 차이점을 설명하는 그림입니다.

베란다와 발코니는 주택이나 건물의 외부에 위치한 공간입니다. 우리나라 아파트에서 주로 찾아볼 수 있는 이른바 베란다는 사실 “폐쇄형 발코니” 가 맞습니다. 그런데 대부분 헷갈려하죠. 이유는 발코니는 건물 외벽으로 돌출되어 있어야 한다고 하는데, 일반적으로 아파트의 경우 그렇지 않기 때문입니다.

그러나, 현재 우리나라 공동주택에서 베란다는 없으며, 발코니가 있는 게 맞는 이야기입니다. 대부분 이곳에 세탁기를 두거나, 빨래를 말리거나 혹은 다용도실로 쓰기도 합니다. 넓은 발코니가 있는 집은 화단으로 쓰기도 하죠.

베란다

먼저, 베란다는 주로 주택에 있는 구조물로, 건물의 외부에 위치한 승강기 없이 외부로 직접 이동할 수 있는 공간을 의미합니다. 보통 베란다는 건물의 벽면에 연장된 형태로 설계되며, 지면으로부터 일정한 높이에 위치합니다.

흔히 주택을 지을때 일조권 사선제한으로 인해 아래층보다 위층이 더 좊게 지어집니다. 이 때문에 아래층의 지붕 부분에 빈 공간이 나타나는데, 이것이 진정한 베란다입니다. 쉽게 생각하기에 아래층의 지붕 부분을 이용하는 것이 베란다라고 하면 됩니다.

이 베란다와 확장하여 덮개를 씌워서 거주공간으로 쓰는 경우가 있는데, 이건 다 불법건축물에 속합니다. 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

불법 확장된 베란다의 모습을 보여주는 이미지입니다.

베란다의 어원
의견은 분분하지만, 인도 힌디어 혹은 포루투갈어가 어원이라고 합니다. 대체론 Verandah 에서 왔다고 보는 의견이 많습니다.

발코니

한편, 발코니는 주로 다중층 건물이나 호텔 등에서 발견되는 구조물입니다. 발코니는 주로 건물의 외부에 연장된 형태로 설계되어 있으며, 주로 건물의 외벽을 기반으로 하여 지지되는 형태입니다. 발코니는 주로 건물의 각 층에 위치하며, 건물의 외벽에서 약간 튀어나와 있어 건물의 외부에서도 잘 보이는 특징이 있습니다. 발코니는 종종 장식적인 요소로 디자인되어 있어 건물의 외관을 아름답게 꾸며주는 역할을 합니다.

우리나라의 대표적인 공동주택인 아파트의 경우 베란다가 아닌 발코니를 가지고 있습니다. 아래층의 발코니도 외부로 튀어나와 있고 그 위층도 외부로 튀어나와 있어 연결된 것처럼 보이지만, 아래층의 지붕을 이용하는게 아니기 때문에 엄연한 발코니가 맞습니다.

아파트에서는 흔히 이를 서비스 면적이라고 하며, 전용면적에 포함시키지 않습니다. 폭이 1.5m 이내의 발코니의 경우는 주거공간으로 확장하는 것이 합법입니다. 그래서 최초 분양당시에 아예 발코니 확장을 완료한 후에 입주하기도 하죠.

아파트의 발코니는 확장이 가능합니다. 그림은 확장된 발코니를 보여주고 있습니다.

발코니의 어원
라티어 Balcone 에서 왔습니다. 큰 창문이라는 뜻으로 거실에 큰 창문을 내고 그걸 연장해서 난간이 있는 공간을 만들었다고 생각하면 좋습니다.

불법적인 요소

우리나라에서 베란다의 확장은 불법입니다. 그러나 발코니의 확장은 합법입니다. 이는 건축법 시행령에 잘 정의되어 있으니 확인하면 됩니다. 베란다 발코니 차이점 중 가장 확연한 것이죠.

발코니를 건축법에서 정의한 캡쳐입니다.

불법건축물 이행강제금

불법건축물

발코니의 확장은 합법입니다. 물론 폭이 1.5m 안쪽으로 들어와야 하고, 대피공간을 확보해야 하고, 방화판 구조를 만족해야 하지만, 기본적으로 나의 집에 주어진 서비스 면적을 확장한 것이기 때문에 불법이 아닙니다.

반면, 베란다는 확장하면 불법이 됩니다. 간단하게 생각할 때는 건물 위의 자투리 공간을 이용하는 것이라고 할 수 있지만, 결국 남의 집 지붕을 무단으로 사용하게 되는 것이니까요. 게다가 일조권 사선제한 때문에 건축물을 올릴 수 없는 곳에까지 벽을 세우고 지붕을 만들면 불법건축물이 됩니다.

4층이나 5층에 지어진 걸 어떻게 잡느냐? 라고 하시는 분들 있습니다. 정부가 만만하지 않습니다. 주기적으로 항공사진을 찍어 관내에 이전과 달라진 모습이 있는지 확인합니다. 베란다를 확장했다면 반드시 지붕이 생길 수 밖에 없고, 이런 게 걸리면 주택의 소유자에게 과징금이 부과됩니다.

대표적으로 나라에서 불법(위반)건축물을 잡아내는 경우는 다음과 같습니다.

  1. 담당공무원이 직접 조사
  2. 매년 위성사진을 이용해서 조사
  3. 주민들의 민원제기 및 신고

특히 3번이 무섭죠. 주변에 알고 지내는 이웃이나, 오가며 공사하는 걸 본 사람들이 구청에 신고하는 것입니다. 아는 사람이 더 무섭다는 말이 맞는 말이네요. 대부분 불법건축물은 민원과 신고에 의해서 적발되는 경우가 많다고 합니다.

이행강제금

이 과징금을 이행강제금이라고 합니다. 문제는 이행강제금이 2019년 기준으로 금액도 커지고 강제성도 더 강해졌습니다. 건축물의 소유주에게 원상복구를 하게 하고 만약 이행되지 않을 때에는 이행될때까지 지속적으로 부과를 합니다.

  • 이전에는 5회까지였으나 이제는 무한대로 부과
  • 영리 목적 및 상습 위반 경우 이행강제금 2배 부과

게다가 건축물대장에 불법건축물이라고 등재되기 때문에 추후 대출을 받고자 할 때 불가능해지는 사태가 벌어질 수도 있습니다. 원상복구할 때까지 벌금도 내고, 안 내면 대출도 안되는 사태에 이를 수 있으니, 함부로 확장은 하지 말아야겠죠.

전세입자로 들어갈 때도 전세대출이 안 나올 수 있습니다. 만약 받았다고 하더라도 연장 시점에 위반건축물이라고 되어 있으면 연장도 안됩니다. 따라서 이런 경우 애초에 계약하지 않는 게 좋습니다.

이행강제금 부과기준

이행강제금은 해당 건축물에 적용되는 1㎡ 의 시가표준액의 50%를 기준으로 위반면적과 위반유형별 비율을 적용하여 계산합니다.

  • 건폐율 초과 – 100분의 80
  • 용적률 초과 – 100분의 90
  • 미허가 건축 – 100분의 100
  • 미신고 건축 – 100분의 70

시가표준액은 주택의 개별공시가격을 참고하면 됩니다.

행강제금 시가표준액

만약 1㎡ 의 시가표준액이 30만원이고, 위반면적이 10㎡ 이며 미허가 건축이었다고 합시다.

  • 이행강제금 = 30만원 x 50% x 10 x 100% = 150만원

이 건물의 소유자는 1년에 최대 2번 150만원씩 평생 강제금을 내게 되는 것입니다. 예전에는 5번만 내면 되니 750만원이라고 계산하고 사고 파는 경우가 있었지만, 이제는 그게 안됩니다.

이행강제금 5회부과 소멸시효

건축법 시행령이 개정되면서 2019년 4월 23일 이전에 적발된 경우 5회 부과되는거 납부하면 끝나게 됩니다. 그러나 2019년 4월 23일 이후 적발된다면 원상복구 때까지 계속해서 부과됩니다. 소멸시효가 없다는 사실 주의해야 합니다.

감면, 감경규정

  • 연면적 60㎡ 이하 주거용 건물인 겨우 1/2 범위내
  • 농업용/어업용 시설인 경우 500㎡ 이하의 경우 1/5 감경
  • 그 밖에 동기, 범위, 시기를 고려하여 최대 1/2 까지 감경

가중처벌

  • 영리목적이나 상습위반자의 경우 2배까지 가중
  • 최근 3년내에 동일인이 2회이상 부과받은 경우
  • 임대나 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축

매수시 주의해야 할 사항은?

주택을 매수할 때 주택에 확장된 부분이 있다면 이 부분이 베란다인지 발코니인지 꼭 화인해야 합니다. 만약 베란다 부분이라면 100% 불법적으로 확장된 것이기 때문에 절대 매수하면 안됩니다.

일부 신축빌라 같은 경우는 신혼부부나 사회초년생들을 상대로 이런 부분을 고지하지 않고 집을 팔아먹습니다. 아직 불법건축물이라고 딱지를 뗀 것도 아니니 알기가 어렵죠. 나중에 구청에서 위반건축물이라고 이행강제금 내라고 할 때 분양업자를 찾으면 이미 잠적하고 난 뒤라서 연락이 안됩니다. 결국 피해는 확인 없이 주택을 매수한 사람이 됩니다.

이런 상황을 해결하려면 어떻게 해야 할까요?

일반건축물대장을 떼보면 위반건축물이 나오는 모습입니다.

주택을 매수할 때 반드시 건축물대장을 발급해 보아야 합니다. 만약 위반건축물이라면 상단에 노란색으로 표시가 됩니다. 이런 주택은 절대로 매수하면 안됩니다. 간단하죠?

그런데, 내가 매수하는 시점에 아직 위반건축물에 걸리지 않은 경우가 있습니다. 사실 이런 경우가 제일 많습니다. 베란다를 확장한 것이 분명한데 아직 걸리지 않았다면 가급적이면 매수하지 않는게 맞습니다. 그러나 걸리지 않을 자신이 있다면 아래와 같은 특약을 넣고 매수하는 것도 좋은 방법입니다.

위반건축물 매수특약사항
만약 이 부동산에 불법사항이 있어서 불법건축물로 문제가 된다면 이행강제금 납부를 포함한 모든 책임은 매도인이 진다.

자주 묻는 질문

발코니 확장시 난방을 설치해도 되나요?
네 물론입니다. 발코니는 확장이 합법이며, 난방배관을 까는 것 역시 합법입니다.
스포일러 제목
네 그렇습니다. 서비스 면적에 포함되긴 하지만 건폐율에는 당연히 포함됩니다.
발코니 확장은 용적률에 포함되나요?
아닙니다. 용적률에는 포함되지 않습니다. 사용할 수 있는 면적이 넓어지기 때문에 건물 전체적인 연면적은 증가하게 됩니다.
살 때부터 위반건축물이라면 전주인이 이행강제금을 내야 하는 거 아닌가요??
아닙니다. 이행강제금은 현재의 소유주가 내게끔 되어 있습니다. 따라서 매수할 때 잘 알아보고 사야 합니다.

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