다가구 다세대 차이점 – 연립 빌라 구분 방법 (2023년 최신)

살 곳을 구하다 보면 다가구 다세대 연립 빌라 등등의 용어를 많이 듣게 됩니다. 몇 개의 건물을 눈앞에 가져다놓고 이게 다세대냐 다가구냐 빌라냐 연립이냐 물어보면 대답할 수 있는 사람은 그리 많지 않을 겁니다.

그러나, 이걸 구분하는 건 무척이나 중요합니다. 적용되는 법이 다르기 때문인데요. 특히 전세나 월세로 집을 빌릴 때, 보증금 반환을 보장받을 수 있냐 없냐를 결정하는 중요한 요소가 바로 주택의 종류이기 때문입니다. 잘못 알면 큰 피해를 볼 수도 있다는 사실을 유의해야 합니다.

오늘은 다가구와 다세대 연립 빌라 차이점에 대해서 알아보고 구분방법과 세입자로 들어갈 때 주의해야 할 점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택이란 무엇일까?

주택이란 몇가지 조건이 있지만 통상 다음의 세개를 만족할 때 주택이라고 합니다.

  • 영구적인 건물
  • 부엌과 한개 이상의 방
  • 독립적인 출입구

역시 밥의 민족답게 밥을 해먹을 수 있는 부엌이 있어야 합니다. 부엌이 있느냐 없느냐에 따라 주거용 건축물인지 비주거용 건축물인지가 나뉩니다. 그래서 일부 오피스텔에는 조리를 할 수 있는 부엌이 없는 경우가 있죠. 부엌이 없는 곳을 주택이라고 할 수는 없습니다.

또한 단독으로 내 집에 출입할 수 있어야 주택이라고 할 수 있습니다. 다른 집을 경유해서 들어가야 한다거나 혹은 다른 집과 문을 공유한다면 그건 주택이라고 할 수 없습니다.

당연히 가건물에 지어진 것도 주택이라고 하지 않습니다. 영구적이어야 하는데, 어쨌든 건축물이라는 게 수명이 있으니 완전한 영구적이라는 것은 잘못된 말입니다. 콘크리트와 철근, 혹은 나무로 아주 튼튼하게 사람이 살 수 있게 지은 것을 주택이라고 하는 것입니다.

다가구 다세대 차이점

다가구 주택과 다세대 주택은 일단 용어 자체가 비슷하고, 건물의 외관만 봤을 때는 쉽게 구분할 수 없을 정도로 비슷한 외형을 가지고 있습니다. 때문에 이를 혼돈하여 사용하는 경우도 많습니다. 심지어 공인중개사들도 이 용어를 정확히 이해하지 않은 상태에서 마구 사용하더군요. 세입자의 재산권에 큰 피해를 줄 수 있음에도 말이죠.

공동주택

다가구와 다세대를 구분하기 전에 우선 공동주택이 무엇인지 알아야 합니다. 공동주택은 여러 사람이 모여 사는 주택의 형태를 말하는데요. 주택법상 공동주택에는 아파트와 연립주택, 다세대주택이 포함됩니다.

아파트, 연립주택, 다세대 주택 구분
  • 아파트 : 층수의 합계가 5층이상인 주택
  • 연립주택 : 4층 이하이면서 연면적이 660㎡ 초과
  • 다세대주택 : 4층 이하이면서 연면적이 660㎡ 이하

층수는 5층을 기준으로 5층 이상이면 아파트이고 그 이하면 연립과 다세대로 나뉩니다. 또한 건물의 1개동 바닥면적의 합이 660㎡ 를 기준으로 초과하면 연립, 이하면 다세대로 분류하게 됩니다.

이 때 “층수” 라는 것은 구체적으로 거주를 위해서 사용하는 층에 한해서만 계산합니다. 즉, 주차장이나 통로로 쓰이는 필로티 등은 전체 층에 포함되지 않습니다. 요새는 빌라의 경우 1층은 주차장으로 사용하기 위해 필로티로 비워두고 2층부터 주거로 사용하는 경우가 많죠. 때문에 2층부터 5층까지 되어 있는 주택이라면 다세대 or 연립으로 볼 수 있습니다.

면적은 해당 건물의 거주로 사용되는 층의 바닥면적을 모두 합쳐서 계산합니다. 만약 1층은 필로티이고 2층부터 5층까지 100㎡ 였다면 이 주택의 연면적은 총 400㎡ 가 됩니다. 따라서 이 주택은 “다세대 주택” 이라고 할 수 있습니다.

다가구다세대
종류단독주택공동주택
소유권1인 집주인 (개별등기 불가)각호실별 개별등기
연면적660㎥ 이하660㎥ 이하
세대규모19세대 이하없음
층수주택부분 3층 이하주택부분 4층 이하
다가구 다세대 주택의 차이점 비교

다가구주택

그렇다면 대체 다가구는 뭘가요? 다가구는 다세대와 거의 비슷합니다만 건축물의 종류가 다릅니다. 앞서 말한 아파트, 연립주택, 다세대주택은 “공동주택” 에 속합니다. 반면 다가구 주택의 경우는 단독주택에 속합니다. 따라서 주택의 소유주가 딱 한명입니다.

우리가 흔히 생각하는 벽돌로 되고 마당이 있는 기생충 영화에 나오는 그런 집도 단독주택이지만, 내부에 많은 방을 가지고 있는 건물도 단독주택입니다. 이건 주인이 혼자 집을 가지고 있으면서 호실별로 임대를 주는 경우가 많죠. (임대형 단독주택이라고 많이 합니다.)

이러한 단독주택은 소유주가 한명이기 때문에 내부에 아무리 많은 호실이 있어도 모두 임대로 이용될 뿐 각 호실이 주인이 다르지 않습니다. 즉 건물 전체가 모두 세입자로 살고 있다는 것이죠. 각 호수를 구분하여 소유하는 것이 불가능합니다. 따라서 모든 호실에 사는 사람들이 모두 같은 주소에 살고 있다고 볼 수 있는 것이죠.

또한 전체 거주로 사용되는 층수는 3층 이하입니다. 다세대 주택이 총 4개층을 가진 것에 비하면 1개 층이 더 적습니다. 전체의 연면적은 660㎡ 으로서 차이는 없지만, 3층 이하만 다가구주택으로 보기 때문에 각 층의 넓이는 오히려 다가구 주택이 넓을 수 있습니다.

다세대주택

다세대 주택은 공동주택입니다. 따라서 각 호수별로 소유가 가능합니다. 최초에 건물을 짓고 나면 분양을 해서 분양을 받은 사람이 주인이 되고 이후 집을 사고 팔 수도 있습니다. 같은 건물 안에 소유자가 다 다른 집이 존재하게 되는 것입니다.

전체 층은 거주로 사용하는 것이 4개층 이하여야 하며, 660㎡ 이하의 연면적으로 이루어집니다. 연립주택보다는 조금 작은 집들이 다세대주택을 구성하게 됩니다.

다가구 주택 세입자의 주의사항

다가구와 다세대는 외관상으로 큰 차이가 없습니다. 그러나 내가 세입자로 들어가려는 집이 어떤 종류의 집인지는 잘 알아야 합니다. 왜냐하면 공동주택이냐 단독주택이냐에 따라 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때 대처하는 방법이 달라지고, 유의해야 할 점이 달라지기 때문입니다.

다가구 주택의 경우 집주인은 한명이지만, 각 호실에 들어간 세입자는 최대 19명일 수 있습니다. 이렇게 한 사람과 계약을 맺은 임대차계약의 경우 만약 대상 집이 경매로 넘어간다면 순위를 따지지 않고, 전체 보증금을 안분배당하게 됩니다.

보증금 문제

다세대의 경우 각 세대가 주인이 다르죠. 따라서 그 주인의 집이 경매에 넘어간다면 나만 세입자이고 따라서 이 집의 근저당이 얼마나 잡혀 있는지만 따지면 됩니다. 반면 다가구의 경우 모든 호수의 집주인이 동일하고, 호수가 구분되어 있지만, 소유권이 집 전체로 되어 있기 때문에 경매로 넘어가게 되면 모든 세입자가 같은 집주인에게 물린 것과 마찬가지가 됩니다.

또한 다가구의 경우 동일 주택 내의 다른 호실에 대해서 전세계약에 대한 보증금이 얼마인지를 확인해야 보증보험을 가입할 수 있습니다. 문제는 다른 호실의 보증금이 얼마인지 알기가 어렵다는 것이죠. 물론 다른 호실을 다 돌아다니면서 보증금이 얼마냐 물어볼 수는 있지만, 어디 그게 쉬운 일인가요?

다가구 주택에 전세를 들어가기 위해서 특약형태로 전체 보증금 총액을 계약서에 기재하는 방법도 있다고 합니다. 현실적으로 어렵습니다. 한참 을인 세입자가 한참 갑인 집주인에게 보증금 내역을 계약서에 기재해달라고 요청한다구요? 제가 집주인이라면 그런 세입자와는 계약하지 않습니다.

호실 구분 문제

호실 구분 문제는 다세대 다가구 차이점의 가장 큰 요소입니다. 만약 3층 건물 301호에 세입자로서 입주한다고 해봅시다. 근데, 문제가 좀 있어서 전입신고를 잘못했다고 합시다. 이런 경우 문제가 되는 쪽과 그렇지 않은 쪽이 있습니다.

만약 301호에 전입해야 하는데, 302호로 전입신고 했다고 합시다.

다세대의 경우 301호에 전입해야 하는데 302호로 전입신고 했다면 경매진행시 내 돈은 다 날리게 됩니다. 왜냐하면 구분등기가 되어 있는 집이고, 302호는 301호와는 아무런 관련없는 다른 사람의 집이기 때문입니다. 나는 내가 보증금을 준 사람의 집에 전입신고를 해야 하는데 나와는 전혀 다른 사람의 집에 전입신고를 하게 된 것이죠.

다가구의 경우 내부의 호수는 주인이 편리한 대로 붙인 것입니다. 즉, 공식적으로 인정되지 않는다는 것이죠. 301호나 302호나 309호 등등은 그냥 주인이 붙인 이름입니다. 따라서 주민센터에 가서 전입신고를 할 때 건물의 이름까지만 주소로 치며 뒤의 호수는 그냥 아무거나 써도 받아줍니다.

따라서 다가구의 경우 주소만 맞다면 전입신고가 완료됩니다. 나중에 경매에 넘어가도, 호수가 틀리다고 대항력이 인정되지 않는 경우는 없습니다. 심지어 호수를 적지 않아도 됩니다.

다가구 다세대 구분방법

건축물대장과 등기부등본에서 다가구주택과 다세대주택을 구분할수있는 방법이 있을까요? 만약 등기부등본 열람 시 해당 지번 입력만으로 등기부가 열람된다면 다가구로 보시면 됩니다. 반면 지번은 물론 해당 호실까지 입력하여야만 열람이 된다면 다세대로 보면 되겠죠.

건축물대장 열람 시 일반건축물 열람이 되면 다가구이고 집합건물 선택하여 전유부분 열람을 해야 한다면 다세대입니다. 이처럼 다양하게 구분할 수 있습니다.

결론

다세대와 다가구를 구분하는 것은 어렵긴 합니다. 그러나, 내 소중한 재산을 지키려면 꼭 해야 하는 일입니다. 아파트에 들어가 살 수 있다면 제일 좋겠지만, 그렇지 못하다면 내 소중한 전세금을 지키기 위한 최소한의 노력은 해야겠죠.

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끝.

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